과세대상 판정 및 취득가액 산정 방법

소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] 1. 소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의의 경우 시공 중인 양도자산이 건축물에 해당하는지는 사실판단 할 사항입니다. 2.「소득세법」제97조에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 3년 전 토지(대지)를 취득함 - 당초 상가를 신축하여 임대업을 영위하려 하였으나, 자금사정으로 인하여 토목공사만 한 상태에서 양도함 ○ 질의내용 위와 같은 경우 양도소득세 과세대상 판정 및 취득가액 산정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하 생략 ② 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2212, 2007.07.19 【질의】 (내 용) - 본인은 2006.3월경 병원사업을 하고자 대지를 구입하여 병원건물을 신축중에 있으며, 신축건물의 기성금에 대해 건축회사로부터 세금계산서를 받기 위해 부동산임대업으로 사업자등록을 필하였음. - 2007년 4월 본인을 이사장으로 하는 의료법인의 설립을 인가받아 현재 본인명의 대지와 신축중인 병원 건물 및 당해 부동산의 담보대출금을 함께 병원에 출연한 후, 사업자등록은 폐업신고 하였음. - 출연재산 및 채무액 현황 ㆍ대지취득가액 : 50억원 ㆍ신축중인 건물가액 : 80억원(기성율에 의함) ㆍ채무액 : 대지구입시 잔금 시설자금 대출금 : 30억원(2006.3. 근저당 설정) 건물신축에 대한 시설자금 대출금 : 2억원 건물신축에 대한 시설자금 대출금 : 6억엔(원화 환산액 50억원) (질 의) - 상기와 같이 건물이 신축중인 상태에서 토지와 함께 공익법인에 출연하는 경우 부담부증여가액은 얼마인지. 【회신】 1. 소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 시공 중인 양도자산이 건축물에 해당하는지는 사실판단할 사항임. 2. 생략 ○ 서면4팀-1492, 2005.08.23 【질의】 (사실관계) - 기존에 소유하고 있던 토지 위에 상가를 신축하여 일부는 분양하고 일부는 임대할 목적으로 사업자등록을 한 후 지하 터파기공사와 지층 골조공사를 진행하던 중에 국가기관으로부터 동 토지의 일부를 수용할 예정이라는 통지를 받고 공사를 중단한 후 상가신축을 포기하고 사업자등록도 폐업하였음. - 이후 시설물로 볼 수 있는 미완성건물과 당해 토지를 함께 양도하고자 함. (질의사항) 위의 경우 동 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득세 해당하는지. 【회신】 거주자가 부동산매매업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중에 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우로서 그 시공 정도가 「건축법」에 의한 건축물에 해당되는 경우 「소득세법」 제19조 제1항 의 규정에 의한 사업소득에 해당하는 것이나, 건축물로 볼 수 없는 시설물에 해당하는 경우에는 같은법 제94조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 사실판단 할 사항임. ○ 서면5팀-1069, 2007.04.02 【질의】 (사실관계) - 본 질의인은 인천국제공항 건설로 인해 1997년 주택이 신공항고속도로부지로 편입되어 시행사인 인천광역시와 협의 매도하였음. - 인천시는 이주자에게 이주 및 생계대책으로 공항배우단지 내에 단독주택 75평과 상업용지 10평을 일반분양가 보다 현저히 낮은 가격(단독택지는 조성원가, 상업용지는 감정가)에 분양하였음. - 분양가와 차액부분은 시공사인 한국도로공사(신공항고속도로)가 납부하여 주었음. (질의내용) 상기와 같은 경우 택지 및 상업용지의 취득가액은 본인이 실제 납부한 대금만 해당하는지 아니면 한국도로공사가 대납해준 금액까지 합산하여야 하는지 여부 【회신】 「소득세법」 제97조 에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임.