토지의 양도가액에서 건물의 취득가액 및 철거비용의 공제여부

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임.

[회신] 1. 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것입니다. 2. 귀 사례가 위2.에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 붙임과 같이 귀질의와 관련된 조세법령과 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 양도자 “갑”은 주택과 부수토지를 양도하려고 함. - 매수인 “을”은 주택을 “갑”이 주택을 멸실하고 토지만을 취득하고자 하여 2007.9월에 토지에 대한 잔금정산 및 소유권이전등기를 한 후 2007.12월 매도자비용부담으로 건물 철거. 말소등기하기로 매매계약을 체결함. - “갑”의 당초 주택과 부수토지의 취득내역과 필요경비등은 다음과 같음. ‧ 2003년 주택과 부수토지 1.4억원에 취득함. (토지기준시가 1억,건물0.4억) ‧ 취득세 및 등록세 5백만원, 건물철거 예상비용 및 말소 등기비 1천만원 ○ 질의내용 - 위의 경우 양도가액에서 공제한 취득가액 및 필요경비는 당초 건물의 취득가액 및 건물의 철거비.말소등기비등을 공제하여 계산할 수 있는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ④ 생략 ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2007. 2. 28. 개정) ⑥ 이하생략 ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2006. 9. 27. 개정) 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따 라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담 금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등”이라 함은 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 「은행법」에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면5팀-1594, 2007.05.17 【제목】 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 잔액은 필요경비로 인 정되는 것임 【회신】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나, 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취 득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으 로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 임차인에게 지급한 이사비용은 양도비에 해당하지 아니하는 것 임. ○ 서면4팀-781, 2006.03.31 【회신】 소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유토지와 신 축한 건물을 일괄 양도하는 경우 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액 에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물신축시 실 지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것 이며, 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 멸실 된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물의 잔설 처분가액을 차감한 잔액을 필요경비에 산입하는 것이며, 기준시가에 의하여 산정하는 경우에는 멸실 된 건물의 취득당시 기준시가와 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액의 합 계액을 필요경비에 산입하는 것임. ○ 재산01254-2032, 1986.06.25 【요약】 토지 이용편의 위해 건물 철거후 토지만 양도하는 경우 양도차익결정방법에 따라 실지거래가액 또는 기준시가에 의한 건물취득가액을 필요경비에 산입함. 【회신】 토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을철거하고 나대지상태로서 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비에 산입하는 것이며, 이 경우 건물의 취득가액을 공제함에 있어서 토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 건물의 당초 실지거래 가액을, 토지의 양도 및 취득가액을 기준시가 또는 법인 등과의 거래로서 환산가액을 적용하는 경우에는 건물의 취득시의 기준시가를 필요경비로 보는 것임. 그러나 토지의 이용편의를 위한 것인지의 여부는 소관세무서장의 사실조사에 의 하여 판단하는 것임. ○ 대법92누7399, 1992.09.08 【제목】 건물철거후 나대지로 양도시 건물취득가액과 철거비용의 필요경비 인정여부 【요약】 토지만 이용할 목적으로 토지와 지상건물을 함께 취득한후 동 건물을 철거하고 나대 지 상태로 양도한 경우 건물의 취득가액과 철거비용은 양도자산의 필요경비 로 공제됨. ○ 국심2004중3815, 2005.05.03 【제목】 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 존재하는 건물 등을 매수, 철거하는데 비용을 지출한 경우 토지의 양도차익 계산시 필요경비로 인정됨 【주문】 ○○세무서장이 2004.6.15. 청구인에게 한 2002년도분 양도소득세 633,560,440원의 부과처분은 585백만원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다. ○ 서면5팀-1594, 2007.05.17 【제목】 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 잔액은 필요경비로 인정되는 것임 【질의】 (사실관계) - 토지와 상가건물을 함께 취득하여 1년 정도 임대업을 하다가 자동차 전시장으로 사용하려는 A와 ‘노후건물을 철거하여 토지만을 임대하고 전시장 건물은 A명의로 신축한다’는 계약조건대로 토지건물 A에게 임대하기 위해 기존 임차인에게 이사비 명목의 보상금을 지급하여 내보내고 기존 건물을 본인의 비용으로 철거하여 A가 건물을 신축하여 사용하고 있음. - 지금까지 약 2년간 토지를 임차사용한 A에게 토지를 양도하려고 함. (질의내용) - 양도소득을 실지거래가액으로 계산할 때 다음의 비용이 필요경비에 해당하는지 여부 ⑴ 멸실한 기존건물의 실지 취득가액(장부가액) ⑵ 기존 임차인들에게 지급한 이사비 등의 보상액 ⑶ 기존 건물을 멸실하기 위해 지출한 철거비용 【회신】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나, 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관 련 사실을 확인하여 판단할 사항이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비 용 에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포 함하는 것이나, 임차인에게 지급한 이사비용은 양도비에 해당하지 아니하는 것 임.