재건축기간 중 취득한 대체주택 및 재건축한 주택을 양도하는 경우 비과세 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 소득세법 시행령 대체주택의 비과세 요건을 갖춘 경우 당해 대체주택은 1세대 1주택으로 보는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기질의 회신문 재경부 재산세제과-577(2007.5.17.)호 및 관련 조세법령과 기질의 회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보는 것입니다. 끝.끝. ※ 붙임 : 관련 조세법령 및 기질의 회신문 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 서울 ○○구 ○○동 지역에 소재하는 A아파트(14평)를 1999.08.06 부모님으로 부터 증여받은 후 부모님으로부터 분가하여 1999.09.02 부터 당해 A아파트에서 독신으로 거주하다가 2002.12.22 결혼 하였음 - 2004.01.03 남편과 합가하여 위 A아파트에서 서울 ○○구 ○○동 지역에 있는 ○○아파트 등으로 거주지를 이전하였음(전세로 거주) - 위 A아파트는 2004.11.06 재건축사업 승인이 되었음 - 2006년 2월에 남편 명의로 경기도 ○○시 ○○구 지역에 소재하는 B아파트를 취득하여 현재까지 거주하고 있음 - 위 A아파트는 2007년 9월에 준공, 11월에 입주예정임을 통보받았음 - 2006년 2월에 남편 명의로 취득한 B아파트를 양도하고 재건축한 A아파트로 이사할 예정임 ○ 질 의 - 위 A아파트가 재건축되어 준공된 후 1년 이내에 남편 명의로 2006년 2월에 취득한 B아파트를 양도하고 A아파트로 전세대원이 이사하여 1년 이상 거주 하는 경우, 당해 B아파트는 A아파트의 재건축사업계획승인(2004.11.06) 이후 취득(2006년 2월)하였으므로 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택에 해당되어 1세대 1주택으로 비과세가 적용되는지 여부 - 2006년 2월에 취득한 B아파트를 양도한 이후 재건축한 A아파트는 언제든지 양도하는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세가 적용되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략 3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세 대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거 환경정비법 」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정 비사업조합 의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 에 한 하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주 권”이라 한다] 를 보유 하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도 소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다 . ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전 의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득 된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계 취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1 일 이후 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 3. 생략 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면 서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ③ - ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포 함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주 택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) ③ - ④ 생략 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체 주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택 을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다 . 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다 . (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득 하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑥ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택 으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도 자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액 이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액－6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×──────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액－6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액×──────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정 을 준용한다. (94.12.31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재경부 재산세제과-577, 2007.05.17. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ① 주택재개발 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고, ② 주택재개발사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며, ③ 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득 하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우 에는 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항의 규정에 의해 그 대체주택을 1세대 1주택으로 보는 것임 . ○ 서면4팀-1888, 2007.06.14. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정을 적용하는 것임 . ○ 재산46014-931, 2000.07.27. 【회신】 주택을 소유하던 거주자가 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 재건축사업이 완료됨에 따라 취득하는 재건축주택을 양도하는 경우 당해 주택의 1세대1주택보유기간은 종전주택의 보유기간 및 재건축공사기간이 포함되는 것이나 , 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택보유기간을 계산하는 것임 . ○ 서면5팀-1380, 2007.04.26. 【회신】 1.「도시 및 주거환경정비법(구주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도 하는 경우「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은법 시행령」제154조 제1항의 1세대1주택의 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나 , 2. 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축 주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것임 . 3. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례((서사-760, 2007.3.5.) 외 4건) 를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1235, 2006.05.02. 【회신】 1세대1주택에 해당하는 거주자가 결혼으로 인하여 배우자와 세대를 합친 경우로서 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의한 "1세대 1주택"의 거주기간을 계산하는 경우에는 결혼 전의 거주자의 거주기간과 결혼 후의 거주자 및 배우자의 거주기간을 통산하는 것임 . ○ 서면4팀-3083, 2006.09.07. 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자 가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제 자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ 평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며 , 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가 주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임 . ( 이 하 여 백 )