전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(재산46014-1187, 2000.10.05. 및 재일46014-2724, 1997.11.20.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 부동산을 양도하면서 계약금, 중도금을 현금으로 수령한 후 잔금을 계약일로부터 4개월 후의 어음으로 수령하였으나, - 4개월 후 어음결재일에 은행에 어음을 제시하였으나 발행자가 은행에 어음 사취계를 제출하여 결제가 거부된 경우 【질 의】 양도소득세 신고시 잔금청산일을 언제로 보아야 하는 것인지 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999.12.31. 개정) ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000.12.29. 개정) 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000.12.29. 개정) 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000.12.29 개정) ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1187, 2000.10.05. 【질의】 (사실관계) 1. 1997.11. 3.: 쟁점부동산 양도에 관한 매매계약 체결(거래금액: 구억원) 1998. 1.20. 결제 약속어음 84,000,000원을 수령하면서 특약사항으로 쟁점부동산을 담보로 매수인을 채무자로 하여 신용금고에서 전세보증금을 제외한 잔액 750,000,000원을 1997.11.11. 대출받기로 함(대출실행으로 물상보증을 함). 2. 1997.11.18. 세무서에 부동산 양도신고를 하고 양도소득세를 1998. 1.31 자진납부하여 2000. 6. 9. 신고시인결정 3. 1998. 1.20 약속어음 부도로 계약성취되지 않은 상태에서 매수인이 대출금 상환을 포기하여 담보물건인 쟁점부동산을 1999. 7.10. 임의경매 신청 4. 2000. 3.24. 제3자에게 낙찰되어 부동산 양도신고와 함께 자진납부서 교부받음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의내용) 상기와 같이 시기적으로 늦은 약속어음 결재일에 매매대금이 청산된 것으로 보아야 하나 부도로 어음이 결재되지 아니하여 사실상 매매계약이 성취되지 아니하였으며, 쟁점부동산을 소유자의 지위에서 물상보증을 해준 것 뿐이고 매수자가 대출금 상환을 포기하여 결국 채권자의 임의경매로 제3자에게 소유권이전되었으며 매수인 입장에서도 매수인부담 토지대금이 전혀 없는 계약해지 상태이며 양도인 또한 소득세법에서 규정하는 매매대금의 청산을 받지 못한 거래임. 이 경우 담보를 제공받은 시기에 부동산을 양도한 것으로 볼 것인지 아니면 사실상 임의경매를 원인으로 경락대금이 납부된 시점을 양도일로 볼 것인지에 대하여 질의함. 【회신】 1. 부동산의 매매에 대하여 적용할 양도시기는 원칙적으로 매매대금의 청산일이 되는 것이며, 잔금 등 매매대금의 일부를 어음으로 받은 경우 어음의 결제일이 잔금청산일이 되는 것임. 다만, 매매대금의 청산일 전에 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 2. 귀 질의의 경우 소유권이전등기가 경료되지 않은 상태에서 매매대금의 일부로 받은 어음이 부도처리되어 결재되지 못하고 당초 계약이 해지되었다면, 소득세법 제88조 에서 규정하는 자산의 양도에 해당되지 아니하는 것임. ○ 재일46014-2724, 1997.11.20. 【질의】 o 계 약 일: 1997. 4.18. - 계약금 수령 o 당초잔급지금일: 1997. 8.19. - 잔금 중 일부 수령 o 변 경 잔 금 일: 1997. 9.23. - 나머지 잔금을 11.20. 결제일의 약속어음으로 수령, 또한 약속어음으로 교부함에 따른 이자 명목으로 별도의 약속어음을 수령(만기 동일)하면서 소유권이전에 필요한 서류인계. 동시에 매매계약서의 잔금 지급일을 11.20.로 변경 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| o 등기이전 - 본 질의일까지 소유권이전등기 접수되지 아니함. 이러한 경우에 양도시기는. 〈갑설〉1997. 9.23. 나머지 잔금을 약속어음으로 수령하였더라도 선이자와 함께 수령하였으므로 잔금의 소비대차로 보아 약속어음 수령일인 9.23.이 양도시기가 됨. 〈을설〉나머지 잔금을 어음으로 수령하고 이자 명목으로 역시 어음으로 수령하였으므로 이자도 어음의 결제일이 받는 결과이므로 이자는 잔금을 지연함에 따른 배상금의 성격이다. 따라서 양도시기는 약속어음의 결제일인 11.20.이 됨. 【회신】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서로 받은 경우 어음등의 결제일이 그 자산의 잔금청산일이 되는 것임. ○ 재일46014-2631, 1997.11.10. 【질의】 1. 토지 소재지 ① ○○시 ○○동 924번지 대지 1,535㎡ 2. 총매매대금: 350,000,000원 3. 대금결재내역: 계약금(1997. 1. 2.) 100,000,000원(현금수령) 중도금(1997. 3.30.) 50,000,000원(1997. 3. 5. 만기어음수령-결제일 1997. 3. 30.) 잔금(1997. 7.30) 200,000,000원(1997. 3. 5. 만기어음수령-결제일 1997. 7. 30.) 4. 소유권이전등기 접수일: 1997. 3.10. 5. 당사간의 합의에 의한 계약 해제일: 1997. 9.10. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 6. 소유권환원등기: 1997. 9.30. 상기 거래에 있어서 양도로 보아야 하는지에 대하여 여러가지 설이 있어 질의함. 〈갑설〉 양도라 함은 자산에 관한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 정의하고 있는 바 상기 거래는 법원에 의한 판결이 아닌 당사자의 합의에 의해 소유권환원등기로서 소유권이전등기절차가 완료되었으므로 소유권 이전등기 접수일을 양도시기로 하여 양도로 보아야 함. 〈을설〉 상기 거래는 계약상 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 대금결재하도록 되어 있으나, 중도금, 잔금청산절차가 당초 계약대로 이행이 않된 상태에서 소유권이전등기만 경료하였으므로 당사자의 합의해제에 의한 소유권환원등기가 되었으므로 이를 양도로 보지 아니함(참조: 국심 81부 763, 1981.12. 1.; 재일 01254-2382, 1991. 8.12.; 대법원 92누 17884, 1993. 5.11.). 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. |