동일한 매매계약서상 2이상의 자산을 조건부매매하는 경우 양도시기 등

자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임

[회신] 1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 등에 기재된 등기접수일을 취득 및 양도시기로 보는 것이며, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임 2. 귀 사례의 주식과 부동산을 일괄하여 동일계약서에 조건부 매매 계약을 체결한 경우 조건성취 여부와 주식의 양도 해당여부에 대하여는 조건부 매매계약에 의한 약정내용과 계약내용의 이행상황 등 관련자료를 종합하여 사실판단할 사항임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 갑(양도자)과 을(양수인)은 두가지 자산에 대하여 다음과 같이 양도 계약을 조건부로 체결(한 장의 계약서)하였음 ․ 양도대상자산 : 주식 및 부동산(점포 2개) ․ 양도금액(대금지급 약정일) : 주 식 1억원(2007.05.02.) 부동산(점포 2개) 계약금 1억원(2007.05.06.) 중도금 4억원(2007.05.10.) 잔 금 5억원(2007.05.20.) 소 계 10억원 매매 총합계 금액 : 11억원 ․ 매매특약조건 : 을(양수인)이 양도대금을 약정일에 지급하지 않을 경우 동 계약은 해지 되고 을(양수인)은 양도대상자산을 반환 해야 하며 , 갑(양도인)은 기 수령한 양도대금을 반환하지 않는다 - 을(양수인)은 양도대금의 지급약정일에 따라 위 주식대금 전액을 지급 하고, 점포양도대금의 계약금 1억원을 지급하였으나 중도금 등을 지급하지 못하여 계약이 해지되었음 . 이에 따라 을(양수인)은 양도받은 주식을 전액반환 하였으며, 기 지급한 2억원(주식대금 1억원과 점포 계약금 1억원)은 계약의 위약으로 인해 반환받지 못하였음 ○ 질 의 - 위와 같은 조건부매매의 경우 동일한 계약서상에 주식과 점포에 대한 양도금액과 지급일이 각각 기재되어 있는 경우로서 주식과 점포의 양도를 각각 별개의 거래로 볼 수 있는지 여부 (갑설) 동일한 계약서상에 존재하지만 각각 별도의 양도금액과 대금지급일자가 기재되어 있으므로, 별개의 거래로 보아야 한다 (을설) 각각의 양도금액과 대금지급일이 존재하더라도 영업상(프렌차이즈 계약) 관련있는 자산이고, 점포의 양도금액을 약정일에 미지급할 경우 기 양수한 주식도 반환을 하여야 하므로 하나의 거래로 보아야 한다 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외 하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999. 12. 31. 개정) ⑤ 이하생략 ○ 소득세법 기본통칙 98-4 【조건부매매인 경우 양도 또는 취득의 시기】 조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1843, 2007.06.04 【회신】 1.자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 등에 기재된 등기접수일을 취득 및 양도시기로 보는 것이며, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임. 2. 귀 사례가 조건부 거래에서 해당하는지와 조건성취 여부에 대하여는 관련자료를 종합하여 사실을 판단하는 것임. ○ 서면4팀-2333, 2005.11.25 【회신】 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정에 의하여 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 , 다만 대금을 청산하기 전에 명의의 등록 및 개서를 한 경우에는 등록부 또는 명부에 기재된 명의의 등록일 또는 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것이나, 조건부로 거래하는 경우에는 그 조건을 성취한 날이 양도 또는 취득의 시기가 되는 것임. 귀 질의가 이에 해당하는지 여부 및 양도시기에 대해서는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-2964, 1995.11.11 【제목】 조건부로 자산을 취득한 경우 그 조건성취일이 취득시기임 【질의】 다음 과정 양도자산의 취득시기에 대하여 의문이 있어 질의함. 다 음 1. 매매예약체결일 (가등기) 1974.12.31 2. 매매예약 의사확정일 (대금청산일) 1981.11. 7 3. 소유권 취득 등기일 1995. 9.15 4. 양도 년 월 일 1995.10.31 (본인의 의견) 가) 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는 취득일을 1981. 11. 7로 하고, 양도일은 1995. 10. 31 로 하여 양도소득을 계산하는 것이고 나) 기준시가에 의하여 양도소득을 계산하는 경우는 취득일을 1995. 9. 15 로 하고, 양도일은 1995. 10. 31 로 하는 것이라는 의견임. 【회신】 양도소득금액을 계산함에 있어서 적용되는 자산의 취득시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항 의 규정에 따라서 취득 대금을 청산할 날이나, 다만, 조건부로 취득한 경우에는 그 조건성취일이 취득시기가 되는 것임. ○ 재일46014-1872, 1998.09.26 【제목】 부동산매매계약 해제로 소유권이 환원되어 ‘양도’로 보지 않게 된 경우 기예정 신고납부한 양도세는 경정청구 등에 의해 환급됨 【질의】 거주자와 외국법인이 부동산 매매계약을 체결하기 위한 협의가 진행중인 상태에서 매매계약서 초안이 다음과 같을 경우, 중도금 1회차 지급시 앙도소득세를 예정신고 자납한다면, 동 매매계약서상의 단서조항( 계약해지 특약 )에 의거 매매계약 자체가 파기될 경우 동 자납한 세액이 환급되는지 여부를 질의함. 다음) 매매계약서 초안의 내용 요약 1. 계약일 : 1998. 9. 29 2. 중도금 지급일 : - 1차 : 1998. 4. 25 등기이전, 건축허가시 지급 - 2차 : 1998. 6. 30 착공시 지급 - 3차 : 1999. 3. 31 공사진행단계에 따라 지급 3. 잔금지급일 : 1999. 12. 31 준공검사후 지급 질의내용) 이상과 같은 매매 조건에 따라 매매계약이 체결될 경우 연불지급조건매매계약에 해당되어 1차중도금 수령시점인 1998. 4. 25 기준으로 양도소득세 예정신고를 하고 세금을 자납하여야 하는 상황임. 그러나 동 매매계약서의 단서조항에는 각종 업무의 진행기일(예, 형질변경은 몇일까지 하여야 한다)을 준수하지 못할 경우 계약을 해지한다는 등 약 10개 이상의 “해지특약”이 있음. 건축공사 등을 차질없이 진행하기 위하여 노력한다고 하더라도 약정한 기일까지 진행되지 못할 가능성이 충분히 있다고 사료됨. 이런 상태에서 1차 중도금 시점에서 양도소득세를 예정신고, 선납하고 소유권이전등기를 경료할 경우, 그 후에 매매계약이 해지되어 소유권이전등기를 취소 환원시킬 경우, 선납한 양도소득세는 당연히 환급받을 수 있는 것인지 아니면 별도의 절차가 필요한지 질의함. 【회신】 1. 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초부터 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것임. 2. 위 1의 경우중 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 경우의 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일로 보는 것임. 3. 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 경우에 해당함에도 당초의 소유권이전등기에 대하여 소득세법 제105조 의 규정에 의하여 자산양도차익예정신고를 하고, 같은법 제106조의 규정에 의하여 세액을 자진납부한 후, 동 세액을 환급받고자 할 경우에도 국세기본법 제45조 의 규정에 의한 수정신고 또는 국세기본법 제45조 의 2의 규정에 의한 경정 등의 청구를 하여야 함. ○ 서면5팀-338, 2006.10.09 【제목】 계약해지를 원인으로 소유권이전을 한 경우 양도에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임 【질의】 (내용) ｏ (A)는 2002.4.3. 인천소재하는 국민주택 규모아파트를 2005.10.13.자에 매수자(B)에게 36백만원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하고 이에 따라 2005.11.14.자에 소유권이전등기를 하여 주었으나 2006.9.6.자에 “A”와 “B” 쌍방간의 합의에 의하여 다음내용의 부동산매매계약해제 증서를 작성하였음. 다 음 - (A)와 (B)는 2005.1.13.자 부동산매매계약을 해제하고 이에 따라 부동산의 소유권은 B로부터 A로 이전하고 B는 현상태에서 부동산을 A에게 양도하며 - A는 위 부동산의 소유권을 이전 받음과 동시에 B로부터 지급받은 매매대금전부를 반환함. 상기부동산 매매계약해제증서에 따라 동일자(2006.9.6.)에 합의해제의 등기원인에 따라 소유권 이전등기말소를 하여 B는 등기부상에서 말소된 상태이며 A가 동부동산의 소유권자가 되었음. (질의) 1. 위와 같은 경우 (A)와 (B)의 계약해지를 원인으로한 소유권이전이 양도에 해당되는지. 2. 만약 양도에 해당되지 않는다면 종전소유권자인 A가 상기 부동산을 제3자에게 양도할 경우 상기 부동산의 취득시기는 언제인지. 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ( 이 하 여 백 )