임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 합산배제 임대주택 요건을 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택으로 봄
전 문
[회신]
「종합부동산세법 시행령」 제3조(합산배제 임대주택) 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택이란 「임대주택법」 제2조 제2호 각목의 1에 해당하는 주택을 말하는 것입니다.
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 - 1995년에 ○○공사로부터 ○○시 ○○구 소재 택지를 분양받아 다가구주택(3층 주택으로 각 층에 1가구씩 총 3가구이며, 1가구 전용면적 88㎡로 연면적은 264㎡)을 신축(사용검사일 1997년도)하여 3층은 소유주가 거주하고 1, 2층은 1997년부터 임대하고 있음. - 2006년 현재 임대사업자로 등록되어 있지 않음. ○ 질의 다가구주택의 경우 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 규정된 건설임대주택으로 합산배제 임대주택에 해당되는지 여부 (갑설) 상기 주택은 건축주가 신축한 사실이 명백하고 1가구가 각각 “건설임대주택”의 기본요건을 충족하고 있으며, 비록 건축 당시에 “임대사업자로서 임대를 목적으로 건설하여 임대”한다는 표시를 하지 않았다고 하여도 다가구주택의 건축목적은 임대용도로 사용하기 위한 것이며 사실상 2가구 이상을 장기간(9년 이상) 임대하고 있으므로 다세대주택과의 과세형평성을 고려하여 2006년에 부동산소재지 관할 세무서에만 임대사업자로 등록하면 2007년부터 종합부동산세 과세대상에서 제외하여야 함. 한편, 대규모의 택지개발지구(신도시 등)에서는 다가구주택의 각 층당 가구수를 1가구로 건축을 제한하기 때문에 “건축당시부터 임대사업자로서 사업자등록을 하고 임대를 목적으로 건설하여 임대”하는 것은 비용대비 임대수익이 적기 때문에 현실적으로 불가능하며, 원룸형태로 다수의 가구를 건축한 다가구주택은 규제가 심하지 않은 시기를 틈타 준공한 불법건축물을 건축 후에 양성화한 것이 대부분이어서 건축당시에 적법하게 건축한 대다수의 다가구주택은 다가구주택에 대한 특례규정을 적용하지 않는다면 구제받을 여지가 없음. |
| 1. 질의내용 요약 |
| (을설) 상기 주택이 설사 건설임대주택의 기본요건을 충족하고 있다고 하여도 건축당시에 “임대를 목적으로 한 임대사업자”로 등록하지 아니 하였고 건축년도가 1997년으로 건축된 지 상당한 시일이 경과되었으므로 2006년에 임대사업자로 등록한다고 하더라도 2007년도부터 “건설임대주택”으로 볼 수 없으므로 종합부동산세법상 “합산배제 임대주택”이 아님. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005.12.31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12.31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005.12.31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005.12. 31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) ② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다 . (2005.12.31. 신설) ③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다 . (2005.12.31. 신설) ④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다 . (2005.12.31. 신설) ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005.12.31. 항번개정) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005.12.31. 개정) ⑦ 생략 ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. (2005.12.31. 개정) ○ 임대 주택법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996.12.30. 개정) 1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1.12. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1.12. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1.12. 신설) O 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. (2005.12.13. 개정) 1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 (2005.12.13. 개정) 2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (2005.12.13. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 건축법 시행령 【별표 1】(2006. 5. 8. 개정) 용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련) 1. 단독주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다) (2006. 5. 8. 개정) 가. 단독주택 (2006. 5. 8. 개정) 나. 다중주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. (2000. 6.27. 개정) (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2000. 6.27. 개정) (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (2000. 6.27. 개정) (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 (2000. 6.27 개정) 다. 다가구주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (2000. 6.27. 개정) (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다. (2000. 6.27. 개정) (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 (2000. 6.27. 개정) (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 (2000. 6.27. 개정) 라. 공관 2. 공동주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 다음 각 목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다. (2006. 5. 8. 개정) 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 (2000. 6.27. 개정) 나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2000. 6.27. 개정) 다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 (2000. 6.27. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 지방세법 시행령제140조 【주택의 구분】 「건축법시행령」 별표 1의 규정에 의한 다가구주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물 면적의 비율에 따라 각각 안분한 면적을 1구의 부속토지로 본다. (2005. 1. 5. 개정) O 종합부동산세법 시행규칙 제2조 【임대주택 등의 과세표준 합산배제신청】 ① 「종합부동산세법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제3조 제5항(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청에 관하여 영 제4조 제3항의 규정에 의하여 준용하는 경우를 포함한다)에서 “재정경제부령이 정하는 서식”이라 함은 별지 제1호서식(1) 및 별지 제1호서식(2)를 말한다. (2005. 5.31. 제정) ② 영 제4조 제3항의 규정에 의한 합산배제신청(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청을 제외한다)은 별지 제2호서식(1) 및 별지 제2호서식(2)에 의한다. (2005. 5.31. 제정) O 종합부동산세법 시행규칙 제3조 【다가구주택의 임대사업자등록요건】 영 제3조의 규정을 적용함에 있어서 동조 제3항의 규정에 의한 다가구주택을 임대하는 자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 의한 호수에 미달하는 자가 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우에는 납세의무자의 선택에 따라 당해 사업자등록을 한 날에 영 제3조 제1항 본문의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 제정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-992, 2006.04.18. 【회신】 주택에 대한 종합부동산세를 과세함에 있어서 다가구주택을 임대하는 자로서 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 에서 정한 2호에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자가 소득세법 시행령 제168조 및 법인세법 제111조 의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 간주하여 임대주택 합산배제를 하는 것이며, 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적으로서 국민주택규모 이하)인 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 합산배제요건을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-250, 2006.02.10. 【회신】 1. 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 규정에 의한 합산배제 기타주택의 미분양주택이란 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 사업자 등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 「같은법 시행규칙」 제4조의 미분양주택 규정을 충족하는 주택을 말하는 것임. 2. 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택이란 「임대 주택법」 제2조 제2호 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 이 경우 주택건설사업자란 「주택법」 제9조 의 규정에 의하여 등록한 자를 말하는 것임. 3. 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말하는 것임. |