주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우 고가주택 판정

주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것임

[회신] 귀하의 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-825, 2006.04.05. / 서면4팀-1103, 2005.06.30.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. | 1. 질의내용 요약 | | ○ 사실관계 - 소득세법 제96조 제2항 제1호 의 고가주택의 기준에 해당되지 않으면 기준시가 적용대상의 토지 및 건물임 대지 (1필지) 주택(4채) 갑 갑 을 병 정 - 대지 및 주택 소유현황 주) 1. 대지는 갑소유 1필지이고 지상에 주택 4채가 1950년부터 구분 등기되어 있음 2. 4세대 별도세대로 각각 거주하고 있음 3. 주택은 담장과 울타리가 있는 별도의 주거생활 공간으로 구분되어 있으나, 병과 정은 울타리가 명확치 않으며 구분 등기된 주택 1채씩에서 별도의 세대로 거주하고 있은 상태임 ○ 질의 내용 1. 갑소유 주택1채와 갑소유 대지 전체를 양도하는 경우 고가주택 판정시 갑의 주택부수토지의 범위는 갑주택 울타리 내의 부수토지로 계산하는 것이 맞는지요? 2. 고가주택 부수토지의 범위는 구분된 1주택을 기준으로 부수토지를 판정하는 것인지요? 3. 병과 정의 경우도 구분된 울타리는 없어도 별도의 세대로 별도 주거하고 있으므로 병과 정의 주택부수토지 면적을 안분하여 각각 주택소유자별로 고가주택 해당여부를 판정하는 것인지요? | 대지 (1필지) | 주택(4채) | 갑 | 갑 | 을 | 병 | 정 | | 대지 (1필지) | 주택(4채) | | 갑 | 갑 | 을 | 병 | 정 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) (중간 생략) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30 개정) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-825, 2006.04.05. 【제목】 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것임 【질의】 1세대 1주택 고가주택에 대한 질의를 하고자함. ㆍ대지면적: 1,294 평방미터 ㆍ건물면적: 305.8 평방미터 본인 소유 대지 내에 타인명의 주택 3채 각 주택별로 담장은 존재. 아파트 부지로 매수되어 전체 대지는 본인이 보상을 받고 각 주택에 대한 건물 보상가액은 각자 명의자가 보상금 수령. 본인의 소유 대지와 건물에 대한 보상가가 6억원을 초과 고가주택에 해당 (질의) 이 경우 본인의 고가주택에 대한 양도소득세 계산시 부수토지로 산입해야 할 면적 〈갑설〉 본인의 주택에 타인의 명의 주택이 존재하였다 하더라도 1세대 1주택에 해당하는 고가주택에 대한 양도소득세 계산시 당 대지면적은 당초 본인소유의 주택에 대한 부수토지에 해당하므로 타인의 건물이 존재하였다 하더라도 전체 대지면적을 본인의 주택부수토지로 보아 양도소득세를 계산하여야 함. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 〈을설〉 본인소유의 주택에 대한 부수토지가 당초 대지 전체면적이었다 하더라도 양도당시 타인이 타인명의의 주택을 소유하고 당 대지를 사용하고 있었고 담장으로 당 토지가 구분되어 있으므로 고가주택에 대한 양도소득세 계산시 담장으로 구분되어 있는 본인소유 주택에 대한 부수토지만 고가주택에 대한 양도세계산시 부수토지면적에 넣어 계산하고 나머지 타인명의 건물이 있던 부수토지는 나대지로 보아 양도세를 계산하여야 함. 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것임. 여기서 주택의 부수토지라 함은 같은법 시행령 제154조 제7항에서 정한 부수토지의 범위와 관계없이 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 각각의 주택에 대한 토지를 말하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1103, 2005.06.30. 【제목】 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우 고가주택의 판정을 주택과 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원이 초과하는지 여부로 결정됨 【질의】 (사실관계) 택지개발지구 내의 주택 및 그 부수토지가 수용되는 경우 (질의사항) 1. 주택의 부수토지는 “갑”이 소유하고 주택은 “을”이 소유하는 경우로서 “갑”과 “을”은 같은세대가 아니며, 전체 보상금액은 6억원을 초과하나 주택 및 그 부수토지 각각의 보상 금액은 6억원 미만인 경우 가. 고가주택에 해당하여 실지거래가액으로 과세되는지 나. “갑”의 부수토지는 기준시가로 과세되는지 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 2. 1세대 1주택 부수토지의 범위를 산정함에 있어서 한울타리 내에 주택 A는 “갑”소유, 주택 B는 “을”소유이고 토지는 “갑”의 소유인 경우의 부수토지 계산방법 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. 2. 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. ○ 서사-1464, 2005.08.19. 【회신】 1. 한울타리 내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 2. 「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는「소득세법」제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. |