전 문
[회신]
「소득세법 시행령」제155조 제15항의 규정에 의거 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 다가구주택은 같은법 시행규칙 제74조의 규정에 의한 주택을 말하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 ○○도 ○○시 소재 본인소유 다가구주택을 2005.8.30 잔금청산하여 양도하였는 바, 부동산매매계약서상 매수인 ○○○외 8인으로 기재되어있고, 토지 및 건물 등기부등본상에도 9인으로 공유등기(각 공유자의 지분 9분의 1) 완료됨. ○ 질의내용 건축법상 다가구주택을 ○○○외 8인에게 양도한 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항 및 같은 법 시행규칙 제74조의 규정에 따라 단독주택으로 볼 수 있는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.30. 개정) 1. 2. (생략) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ～ ⑭ (생략) ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 "재정경제부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3.19. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면4팀-55, 2005.01.06. 【회신】 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에 의거 동법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 비과세 되나 ,지분으로 공유하는 다가구주택의 지분을 양도하는 경우에는 위의 법령을 적용하지 않는 것임. ○ 서면4팀-1572, 2005.09.01. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 공유지분을 양도하는 경우 소득세법 시행규칙 제74조 규정에 의하여 공동주택의 지분 양도에 해당합니다. 따라서 귀 사례와 같이 동일세대원이 아닌 자와 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 공유지분만을 양도하는 경우에는 당해 납세자의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분만 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것이며, 그 외의 부분은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-1038, 2004.07.07. 【제목】 공유로 소유하는 다가구주택을 지분 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니함 【질의】 1985년에 복합주택을 2인(아버지와 아들로 동일세대원) 명의로 취득하여 1993년 다가구용 단독주택 및 근린생활시설로 용도변경하여 함께 거주하여 오던 중 공유자 중 1인의 지분만을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제15항 규정의 적용여부 및 적용되지 않는다면 공유지분 중 1가구는 양도소득세가 비과세되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| 【회신】 소득세법시행규칙 제74조 규정에 의한 다가구주택을 양도한 것에 대하여 그 전부를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세를 적용하려면 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도해야 하는 것이므로, 동일세대원이 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 않고 1인의 공유지분만을 양도하는 경우 동 규정에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것이며, 분할 양도로 양도지분 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재재산-259, 2005.03.16. 【제목】 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택수를 판정함 【질의】 1. 개요 (1) 납세의무자는 ○○시 ○○구 ○○동○가 ○○번지에 소재하는 부동산을 1989.6.9.에 취득하여 2003.2.10.에 양도하였는데 관할세무서장은 2003.6.10.에 건물전체와 이에 부수되는 토지에 대하여 기준시가에 의거 양도소득세 28,160,620원을 고지하였음. (2) 이에 납세의무자는 불복청구기한이 지난 2004.9.13.에 관할세무서 납세자보호실에 고충청구를 하였고 1세대 1주택에 해당되기에 전체 부동산에 대하여 비과세적용을 요구하였으나, (3) 관할세무서에서는 사실조사를 하였으며 당해 부동산은 다가구주택에 해당되며 2인에게 양도하였기에 납세의무자가 거주하였던 당해 건물의 4층 부분만 비과세하여 양도소득세 28,160,620원 중에 6,743,240원이 경정감되었음을 납세의무자에게 2004.10.12.에 통보하였음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| 2. 취득 및 양도 경위 (1) 납세의무자는 ○○시 ○○구 ○○동○가 ○○번지에 소재하는 대지 및 건물을 1989. 6. 9.(건물을 멸실하고 1989.12.30.에 신축취득)에 취득하였는데 (2) 2002.12. 4.에 ○○○와 당해 부동산을 557,000,000원에 양도계약을 체결하고 2003. 2.10.에 잔금을 수령하였는데(별첨 ○○부동산중개인사무소에서 작성한 부동산매매계약서 참조), 등기경로시 양수인 ○○○는 당해부동산의 등기이전을 본인 및 본인의 아들인 ○○○과 1/2씩 지분등기를 요하여 당초 작성한 부동산매매계약서는 변경하지 않고 법무사가 작성한 관인계약서만 1/2씩 공유지분으로 하여 등기절차를 이행하였음. 3. 질의 내용 (1) 당해 부동산은 다음과 같이 공부상 지하 1층과 지상1∼2층은 근린생활시설으로 되어 있고, 3∼4층은 주택으로 되어 있으나 실지로는 지하 1층은 창고로, 지상1층은 1995년경까지는 의류제품공장에 임대하여 주었고 이후로는 계속하여 주택으로 임대하였고, 2층과 3층은 건물신축한 때부터 계속하여 주택으로 임대하였으며 4층은 납세의무자 본인이 양도일까지 계속하여 거주하였기에 주택부분(지상1층∼4층: 446.29㎡)이 주택이외의 부분(지하1층: 63.26㎡)보다 크고 ※ 공부상(건축물관리대장, 등기부등본) 건물현황 및 실지현황 구분 건물면적(㎡) 공부상 용도 실지 사용 비 고 지하1층 63.26 근린생활시설(소매점) 창고 1층~4층 가구주와 별도로 제3자가 창고로 사용 1층 119.42 근린생활시설(소매점) 주택(1가구 거주) 2층 119.42 근린생활시설(소매점) 주택(2가구 거주) 3층 119.42 주택 주택(3가구 거주) 4층 88.03 주택 주택(본인 거주) 합계 509.55 | 구분 | 건물면적(㎡) | 공부상 용도 | 실지 사용 | 비 고 | 지하1층 | 63.26 | 근린생활시설(소매점) | 창고 | 1층~4층 가구주와 별도로 제3자가 창고로 사용 | 1층 | 119.42 | 근린생활시설(소매점) | 주택(1가구 거주) | | 2층 | 119.42 | 근린생활시설(소매점) | 주택(2가구 거주) | | 3층 | 119.42 | 주택 | 주택(3가구 거주) | | 4층 | 88.03 | 주택 | 주택(본인 거주) | | 합계 | 509.55 | | | |
| 구분 | 건물면적(㎡) | 공부상 용도 | 실지 사용 | 비 고 |
| 지하1층 | 63.26 | 근린생활시설(소매점) | 창고 | 1층~4층 가구주와 별도로 제3자가 창고로 사용 |
| 1층 | 119.42 | 근린생활시설(소매점) | 주택(1가구 거주) | |
| 2층 | 119.42 | 근린생활시설(소매점) | 주택(2가구 거주) | |
| 3층 | 119.42 | 주택 | 주택(3가구 거주) | |
| 4층 | 88.03 | 주택 | 주택(본인 거주) | |
| 합계 | 509.55 | | | |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| (2) 납세의무자는 국세기본법 제14조 제2항 (실질과세) 및 소득세법 제89조 제3호 , 동법 시행령 제154조 제1항, 동법 시행령 제154조 제3항에 의거 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있으며 관할세무서에서 당해 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었는지를 사실 조사하였는 바, (3) 1세대 1주택 비과세에 대한 세무서측과 납세의무자간의 견해가 달라 질의함. 1) 세무서측 견해 ㆍ당해 부동산은 건축법 시행령 별표1의 단독주택으로 보는 다가구주택( 건축법 시행령 별표1의 1항 중 다목에 해당)에 해당되나, 다가구주택을 2인에게 양도하였기에 세법상 공동주택으로 보아 납세의무자가 거주하고 있는 당해 건물의 4층부분과 이에 부수토지만 1세대 1주택으로 보아 비과세함. 2) 납세의무자측 견해 ㆍ당해 부동산은 건축법 시행령 별표1의 단독주택 중 (일반)단독주택( 건축법 시행령 별표1의 1항 중 가목에 해당)에 해당되므로, 다가구주택과는 별개이므로 2인에게 양도였다 할지라도 당해 부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다고 봄. ㆍ그 이유는 “다가구주택”이란 건축법 시행령 별표1의 다목에 해당하는 3가지 요건을 모두 갖추어야 하는데 당해 부동산은 다목 (1)의 요건에 해당하지 아니하므로 다가구주택으로 보는 것은 타당하지 않으며, (일반)단독주택으로 보아야 한다는 것임. → 다가구주택의 정의 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법 시행령 별표1의 제1호 다목에 해당하는 것을 말함. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| 【회신】 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의거 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제155조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 다가구주택은 같은법 시행규칙 제74조의 규정에 의한 주택을 말함. |