전 문
[회신]
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로써 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 소득세법 제104조 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 경매에 의하여 주택을 취득하는 경우에는 경락인이 경락대금을 완납한 날이 취득일이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 양도대상 물건: ○○시 ○○구 ○○동 등기원인 및 등기일자: 2005.10.28 부동산임의경매 소유자: 부모님 공동명의(각50%) 경락가액: 116,880,000원 예상 매각대금: 165,000,000원 현재 전입신고는 되어있지 않으며, 취득비용 및 기타비용은 다음과 같음. - 경매대금: 116,880,000원 - 세입자 자진명도 이사비용: 2,500,000원 - 취득세: 2,337,600원 - 등록세 및 등기촉탁수수료: 4,100,000원 - 인도명령신청비: 23,680원 - 내용증명 및 우편등기발송료: 5,150원 - 보일러수리비: 200,000원 - 2005.12월～2006.6월 공과금(수도, 전기, 가스): 655,110원 - 추가 예상비용으로 매각시 부동산 복비: 825,000원 위의 물건 외에 다른 소유 부동산 없으며, 1세대1주택임. 【질의내용】 1. 위의 기타비용 모두 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 및 추가로 인정받을 수 있는 필요경비에는 어떤 것들이 있는지? 2. 전입신고가 되어있지 않은 경우, 보유기간은 어떻게 산정되는지? 3. 위의 물건을 165,000,000원에 매각할 경우 납부해야할 양도소득세는? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) ② 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003.12.30. 개정) 1. 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날 (2000.12.29. 개정) 2. 제97조 제4항의 규정에 해당하는 자산은 증여자가 당해 자산을 취득한 날 (2000.12.29. 개정) 3. 법인의 합병ㆍ분할(물적분할을 제외한다)로 인하여 합병법인ㆍ분할신설법인 또는 분할합병의 상대방법인으로부터 새로이 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인ㆍ분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방법인의 주식등을 취득한 날 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) (부칙) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) (부칙) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29 개정) ○ 소득세법기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용등은 필요경비로 산입하지 아니한다. ○ 소득세법기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용공증비용인지대소개비 등을 포함한다. ○ 소득세법기본통칙 98-5 【경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기】 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. ○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8.11. 직제개정) 1. 「하천법」「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3.19. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1068, 2006. 4.21. 【질의】 경매를 통해 낙찰 받은 주택의 취득으로 지출한 아래 비용이 필요경비에 해당하는지 여부 o 지출한 경비내역 1. 최고입찰가(경락가액): 73,510,000원 2. 이전등기금액: 2,646,360원 3. 말소등기금액: 151,200원 4. 등기촉탁수수료: 52,000원 5. 주택채권: 3,660,000원 6. 본 주택의 채권금액: 50,000,000원(본인 근저당 채권액) 7. 세입자(A) 변제금액: 25,000,000원 8. 세입자(B) 변제금액: 20,000,000원 9. 세입자(C) 변제금액: 500,000원 10. 세입자(D) 명도소송비용: 300,000원 11. 세입자(E) 변제금액: 2,400,000원 12. 도시가스공사: 12,000,000원 13. 집수리비용: 30,000,000원 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소유된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-16, 2006.01.06. 【질의】 1. 경매, 공매에 의한 부동산 취득시 필요경비와 양도소득의 필요경비 인정여부 ① 인도, 명도시의 집행관 발행 집행비용 ② 전소유자 및 세입자의 관리비, 체납처분비를 낙찰자가 대납한 경우 ③ 전소유자 및 세입자가 낙찰 후 계속 점유하여 법원집행관으로 하여금 점유이전금지 가처분신청시의 비용 ④ 국민주택채권구입 후 할인비용 ⑤ 전소유자 및 세입자와의 이사 합의금 인정여부 ⑥ 임차보증금 중 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰인(매수인)이 인수할 시 필요경비인정 여부 ⑦ 취득에 관한 기타비용 2. 자본적지출비용 및 설비비와 개량비 중 필요경비로 인정되는 것은. 3. 양도비용 중 필요경비 인정되는 것은. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-425, 2005.03.23. 【질의】 (부동산 매매계약서 내용) - 명도는 매도자 책임 하에 2005. 2.17.까지 완료하며, 그 비용은 매도자가 부담함. - 계약 후 최대한 빠른 명도를 위해 7일 내에 현 세입자가 명도에 협조해 줄 것을 개별면담 및 내용증명 발송할 것이며, 이에 불응시 곧바로 명도소송을 진행하기에, 명도자의 선량한 양심으로 최대한 빠른 명도를 위해 법적인 조치를 취했음에도 2005. 2.17. 이후로 지연될 땐 위 기간에 40일을 더함. 단, 매수자는 명도지연을 이유로 해약을 요구하지 않으며, 위 기한 경과시 매매쌍방의협의에 의해 수령한 계약금 및 중도금에 대해 연 12％로 지연상금을 배상함. (질의 내용) - 위 계약을 체결하기 위하여 일반적인 상거래에서는 지급하지 않아도 되는 명도비용을 지급하여야 하는 특별 조항이 있으며, - 위 계약 하에서는 건물 양도시 지연상금을 배상하지 않기 위해서는 필수적으로 발생하는 명도비용을 양도소득세 신고시 직접비용으로 필요경비에 산입하는 것인지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용공증비용인지대소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의와 같이 별도의 명도비용과 지연배상금은 이에 해당하지 아니하는 것임. ○ 재일46014-1083, 1997. 5. 2 【질의】 제가 법원으로부터 ○○구 소재 아파트 1동을 96년에 법원에서 경락을 받았음. 그런데 임차인이 항고를 하여 지체되는 바람에 경락잔금 납부가 경락일로부터 7개월이 지난 97년에 와서야 법원으로부터 통보를 받아 납부하였음. 질의 1. 양도소득세 면제시기인 보유기간 3년 기간 산정시 기준시점이 경락일(등기부 등본상 원인일)인지 잔금납부 후 소유권이전일(등본상 접수일)이 되는지요. 2. 매매시 보유기간이 3년이 되지 않아 양도소득세 부과대상이 되어 기준시가에 의해 자진신고를 할 경우 경락시와 소유권이전시의 기준시가가 변동이 되어 상이할 때 경락시의 기준시가를 적용하는지？ 잔금납부 후 소유권이전시의 기준시가를 적용하는지요？ 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택’의 3년 보유기간은 당해 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산하는 것이며, 2. 경매에 의하여 주택을 취득하는 경우에는 경락인이 경락대금을 완납한 날이 취득일이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1273, 2006. 5. 4. 【질의】 일반분양 받은 아파트가 완성되어 현재 입주중이며 1년 이내에 양도하는 경우 양도차익 산정방법 및 양도가액을 허위로 작성한 경우 처벌기준 【회신】 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 소득세법 제96조 제2항 제4호 에 의하여 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로서 매매계약서·영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 사기 기타 부정한 행위로서 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자는 조세범처벌법 제9조 에서 정하는 처벌대상이 되는 것임. |