공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 자가사용하는 건축물을 양도하는 경우 건물의 취득시기는 사용검사필증교부일(사실상의 사용일, 사용승인일)이 되는 것이며 부수토지는 현물출자일임
전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기질의회신문(서면4팀-148, 2006.01.27 / 서면4팀-309, 2006.02.17)을 붙임과 같이 보내드리니 참고 하시기 바랍니다
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실 관계 연립주택 11세대조합원이 재건축을 하여 19세대APT를 신축했습니다 각조합원은 신축 후 각각 1개APT를 공급받기로 하였고 건축비로 8세대APT와 11억원(조합원1인당1억원)을 제공하였습니다 조합원의 기존토지의 일부(각조합원별 25평 중 9평)를 시공사에 제공하였고 조합원의 기존토지 중 16평은 토지등기부등본에 조합원 명의 (구 토지취득시점부터 양도일까지)로 되어있고 9평은 시공사명의로 변경하였습니다 재건축시 공동사업자등록증은 교부받지 않고 사업소득도 신고되지 않았습니다 ○ 질의 내용 위 경우에 있어서 재건축된 APT를 양도할 때 취득시기 및 취득가액은 얼마인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. -6 생략 ② - ⑧ 생략 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-148, 2006.01.27. 【질의】 (사실관계) - 연접한 주택 소유자 4명이 기존 주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자반환받고 5세대는 일반분양하는 목적으로 지주 4인이 공동사업계약을 체결하고 사업자등록(개인사업자로 일반과세자임)을 한 후 시공사(법인)와 공사계약을 체결, - 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필함. - 일반분양 5세대의 분양금액은 전액 시공사가 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약하였으며, 또한 부족한 공사비 충당을 위하여 공동사업자(지주) 각인이 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가부담금을 지급하기로 약정. (질의사항) 1. 위의 경우 지주들이 제공한 토지가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부 2. 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 지주가 본인 몫으로 배분받는 신축주택의 취득시기는. 3. 배분받는 신축주택이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 경우 취득가액 및 양도차익 계산방법. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임. 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임. ○ 서면4팀-309, 2006.02.17. 【질의】 (질의 1) 공동사업자(15가구) 결성(조합)하여 소유하고 있는 주택 및 토지를 상기조합에 현물출자 하여 건축법에 의한 재건축을 하는 경우, 소득세법에서는 조합에 현물출자시 양도소득세를 과세한다고 하는데, 양도시기는 등기접수일이나 현물출자일중 빠른 날이라고 되어있음. 현물출자일이란 구체적으로 어떤 날을 의미하는지 회신하여 주기 바람. (질의 2) 본인은 1가구 2주택 소유자임. 만약, 본인이 소유하는 연립주택을 상기(조합)에 현물로 출자하지 않고, 매도할 때 조합구성시 매도계약하여 2개월 후에 잔금을 받을 예정임. 매도계약날짜와 잔금을 받은날 중 어느날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지. 아니면 다른 날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지를 회신하여 주기 바람. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임. 2. 양도자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것이나, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 양도시기로 하는 것임 |