1세대3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005. 5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다.
1세대3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 4의 중과세율을 적용하지 아니하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것입니다. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 1. 주택 보유현황 소재지 평형 보유개시 거주여부 ○○구○○동○○ 1단지 ○○동○○호 13평 1995년 공가(空家) (사업승인득 06.6.30.) ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호 25평 1995년 전세 ○○시 ○○구○○동 ○○ 아파트 ○○동○○호 15평 2005년 전세 2. ○○1단지 아파트는 단지전체가 이주완료상태이며, 단전단수상태인 공가(空家)상태(2004년 10월이후부터), 재건축조합에서 발행한 공가(空家)확인서가 있음. 3. ○○시소재 주택을 매각하고자 함 * 참조: 재건축 사업승인 후 세입자 거주 아파트 팔면 양도세는? 자료원: ○○○○ 등록일: 2006-04-11 재건축 사업승인을 받은 아파트에 세입자가 살 경우 이 아파트는 주택으로 봐야 하나 분양권으로 봐야 하나. 국세청은 이를 주택으로 봐 다른 주택을 보유하고 있으면서 동시에 세입자가 있는 재건축 아파트를 보유 중 매각한 A모씨에게 1가구 2주택에 해당하는 양도세 중과세 결정을 내렸다. 그러나 국세심판원은 이를 분양권으로 봐 양도세 중과 결정을 취소하도록 했다. 10일 국세심판원은 재건축 사업승인을 받은 뒤 세입자가 거주하고 있는 주택을 팔더라도 이는 주택이 아닌 분양권으로 간주해야 한다는 결정을 내렸다. 사업승인을 받은 재건축아파트를 포함해 1가구 2주택을 가지고 있던 A모씨가 세입자가 있는 상태에서 해당 재건축 아파트를 팔더라도 양도세는 1가구 2주택 기준으로 부과해서는 안된다는 것. 이에 따라 심판원은 1가구 2주택 기준으로 국세청이 부과한 양도세 1억 3,000만원 결정을 취소했다. | 소재지 | 평형 | 보유개시 | 거주여부 | ○○구○○동○○ 1단지 ○○동○○호 | 13평 | 1995년 | 공가(空家) (사업승인득 06.6.30.) | ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호 | 25평 | 1995년 | 전세 | ○○시 ○○구○○동 ○○ 아파트 ○○동○○호 | 15평 | 2005년 | 전세 | 재건축 사업승인을 받은 아파트에 세입자가 살 경우 이 아파트는 주택으로 봐야 하나 분양권으로 봐야 하나. 국세청은 이를 주택으로 봐 다른 주택을 보유하고 있으면서 동시에 세입자가 있는 재건축 아파트를 보유 중 매각한 A모씨에게 1가구 2주택에 해당하는 양도세 중과세 결정을 내렸다. 그러나 국세심판원은 이를 분양권으로 봐 양도세 중과 결정을 취소하도록 했다. 10일 국세심판원은 재건축 사업승인을 받은 뒤 세입자가 거주하고 있는 주택을 팔더라도 이는 주택이 아닌 분양권으로 간주해야 한다는 결정을 내렸다. 사업승인을 받은 재건축아파트를 포함해 1가구 2주택을 가지고 있던 A모씨가 세입자가 있는 상태에서 해당 재건축 아파트를 팔더라도 양도세는 1가구 2주택 기준으로 부과해서는 안된다는 것. 이에 따라 심판원은 1가구 2주택 기준으로 국세청이 부과한 양도세 1억 3,000만원 결정을 취소했다. |
| 소재지 | 평형 | 보유개시 | 거주여부 |
| ○○구○○동○○ 1단지 ○○동○○호 | 13평 | 1995년 | 공가(空家) (사업승인득 06.6.30.) |
| ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호 | 25평 | 1995년 | 전세 |
| ○○시 ○○구○○동 ○○ 아파트 ○○동○○호 | 15평 | 2005년 | 전세 |
| 재건축 사업승인을 받은 아파트에 세입자가 살 경우 이 아파트는 주택으로 봐야 하나 분양권으로 봐야 하나. 국세청은 이를 주택으로 봐 다른 주택을 보유하고 있으면서 동시에 세입자가 있는 재건축 아파트를 보유 중 매각한 A모씨에게 1가구 2주택에 해당하는 양도세 중과세 결정을 내렸다. 그러나 국세심판원은 이를 분양권으로 봐 양도세 중과 결정을 취소하도록 했다. 10일 국세심판원은 재건축 사업승인을 받은 뒤 세입자가 거주하고 있는 주택을 팔더라도 이는 주택이 아닌 분양권으로 간주해야 한다는 결정을 내렸다. 사업승인을 받은 재건축아파트를 포함해 1가구 2주택을 가지고 있던 A모씨가 세입자가 있는 상태에서 해당 재건축 아파트를 팔더라도 양도세는 1가구 2주택 기준으로 부과해서는 안된다는 것. 이에 따라 심판원은 1가구 2주택 기준으로 국세청이 부과한 양도세 1억 3,000만원 결정을 취소했다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【질의】 1. 첨부된 자료에 의하면 사업승인취득한 집(○○1단지 아파트)은 주택으로 보지 않는지 (관리처분인가일까지) 2. 주택으로 보지 않는다면 본인소유의 다른 주택을 매각시 3주택 중과세가 아닌 일반 양도세가 부과되는지(○○1단지의 관리처분인가일 전까지) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) 나. 지상권 (2000.12.29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정) 3. 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1 ~ 2의 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 이하생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-967, 2006.04.14. 【질의】 (사실관계) 사업계획승인 절차없이 진행되는 재건축아파트를 구입한 경우로 구입 당시 전 소유자가 재건축사업 시행자에게 신탁등기가 완료되고 전 소유주에게 이주비 역시 지급된 상태임. 구입 후 며칠 뒤 건물을 멸실하였으나 사업계획승인 절차가 완료되지 않고 진행 중임. (질의내용) 이 경우 주택을 취득한 것인지 아니면 입주권을 취득한 것으로 보는 것인지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005. 5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임. ○ 서면4팀-853,2006.04.06. 【질의】 (사실관계) - A 주택: 현재 거주하고 있는 주택 - B 주택: ○○구 ○○동 소재 아파트, 2004년 6월 구입 현재 관리처분계획인가가 나지 않았고 멸실된 상태임. - C 주택: ○○구 ○○동 소재 다세대주택(대지지분 5.9평), 2005년 2월 구입 (질의) C주택을 양도할 경우 B주택이 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당하는지 여부 【회신】 1세대 3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3 내지 제2호의 4의 중과세율을 적용하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-675, 2006.03.22. 【질의】 1. 1세대 3주택 중과세율 판정시 사업계획승인일 이후에도 철거되지 아니한 재건축입주권을 보유하고 있는 경우 주택 수 포함 여부 2. 재건축 대상주택으로서 사업계획승인일 이후에도 철거되지 아니한 상태에서 양도하는 경우 주택으로 보는 것인지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것인지에 대한 질의임. 【회신】 소득세법 시행령 제167조 의 3(중과세율) 규정을 적용함에 있어 사업계획승인일 이후 기존주택이 철거되지 아니한 재건축대상 주택(이하 “미철거 재건축입주권”이라 한다)을 보유하고 있는 경우에는 주택으로 보는 것이나, 미철거 재건축입주권을 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것임. ○ 서면4팀-212, 2006.02.07. 【질의】 폐가 상태의 건물 주택여부 【회신】 1. 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것임. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-104, 2006. 1.23.)을 참고하기 바람. |