5호이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임
전 문
[회신]
「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 5호이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 86.1.1-2000.12.31사이에 신축된 입주한 사실이 있는 주택4채와 입주한 사실이 없는 주택1채 총5채를 99.8월에 구청에 임대사업자로 등록하고 99.11월에 세무서에 사업자등록증을 교부 받아 임대사업을 시작하여 현재까지 5년 이상 임대사업을 하였음. - 2005.11월 1채를 매도하고 2006.5월 2채를 매도하여 현재 2채를 보유하고 있습니다. 【질의】 위의 경우 현재 8년 이상 매입하여 거주하고 있는 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 소득세법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12.31 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2.19. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2.19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12.31. 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정) ○ 소득세법시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 (부칙) 영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4.26. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 337, 2005.03.07. 【제목】 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택(5호 이상) 또는 동법 제97조의 2의 신축임대주택(2호 이상)의 임대를 개시한 날부터 1세대 1주택 비과세규정 적용 시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않음 【질의】 (주택소유현황) o 1992년에 신축한 전용면적 18평 이하인 아파트 5채를 1997년에 아내(배우자)명의로 구입하여 주택임대업 신고를 하고 임대를 하고 있음. o 2001년 같은 지역 아파트 1채를 추가로 구입하여 주택임대업 신고를 하고 임대를 하고 있음. (질의) 상기 상태에서 1993년에 구입하여 계속 거주하고 있는 13평 아파트(시세 5억원)를 매도하면 양도소득세가 과세되는지 아니면 1세대 1주택으로 비과세되는지. 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택과 같은법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택을 보유하고 있는 경우 당해 임대주택은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날부터 기존 소유주택의 양도에 대한 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것(1세대 1주택 판정시 제외)임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 귀 질의의 경우 귀하가 보유하고 있는 임대주택이 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택) 및 같은법 제97조의 2(신축임대주택)에서 정하고 있는 양도소득세의 감면대상과 감면요건을 충족하는 지를 관련공부에 의하여 검토하기 바람. |