고가주택의 양도가액은 소득세법에서 규정하는 비과세대상 주택부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액으로 판단하는 것임
전 문
[회신]
「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말하며, 이의 양도가액은「같은법」제89조 제1항 제3호에서 규정하는 비과세대상 주택부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액으로 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 1984년에 토지를 구입하여 87년에 주택을 신축한 1세대1주택에 해당함. - 당해 주택의 토지면적은 1,346㎡, 건물면적 98.28㎡로 토지의 면적이 건물바닥면적의 10배를 초과합니다. - 당해 주택을 전체에 대하여 8억원에 양도하였으나 바닥면적의 10배 범위의 토지만을 안분계산하면 6억원에 미달합니다. [질의사항] 위 주택의 양도소득세를 신고함에 있어 전체의 가액으로 고가주택여부를 판정하는지 또는 바닥면적의 10배까지의 가액으로 주택의 부수토지로 보아 비과세하고 10배 초과 면적에 대하여 자진신고 납부하여야 하는지에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2005.12.31 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2002.12.18 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12.30 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11010, 2003.07.28 【질의】 고가주택의 부수토지의 양도가액 산정 시 주택면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 기준시가로 양도가액을 산정할 수 있는지 여부 【회신】 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-2082, 2005.11.04. 【질의】 본 질의 내용의 물건내용은 ○○시 ○○구 ○○동에 위치한 대지면적: 149.6제곱미터, (1988. 4.21. 취득) 건물면적: 철근콘크리트 벽돌조 슬라브(1988. 8.11. 보존등기) 근린생활시설주택: 1층 73.28㎡, 2층 73.28㎡, 3층 73.28㎡, 지층47,04㎡ 층별 용도: 지층: 보일러실 1층: 점포 2, 3층 주택 총합계면적: 267㎡ 협상에 앞서 본 물건은 1세대5 1주택으로써 위 교제내용에 해당하여 비과세요건에 해당한다고 생각 되지만, 조합에서 인정하는 대지권리가격이 평당 15,657,270원이므로×45평＝704,577,150 이므로 환지 청산금을 받는 경우라, 6억 이상에 해당함. 또한 현행 양도소득세 과세기준: 고가주택 6억 이상은 실거래 가격으로 과세한다는 과세 기준이 있지만, 본 질의는 재건축 조합에 현물출자 하여 청산금을 받는 경우에 해당하는 바, 고가주택에 적용하는 과세기준을 병행하여 적용 할 수 있는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 구 소득세법 시행령(2002.10. 1. 개정 전의 것) 제156조의 규정에 의한 고급주택의 판정은 그 소유 지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같다) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고급주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법 시행령 제160조 규정에 따라 계산하되, 당해 규정 제1항 산식에서 정한 「6억원」 은 1주택 전체에 대한 차감가액에 해당함. 2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. |