전 문
[회신]
주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은 법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적(주택면적의 5배)과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액의 실지거래가액으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택 여부를 판정하는 것입니다
| 1. 질의내용 요약 |
| [현 황] - 2005. 5월 수용협의 계약에 의하여 토지의 보상액(총14.8억원, 2인 공동명의 각각 7.4억원씩)을 받음. - 위 토지의 지상에는 낡은 주택이 있으며(공부상2/3주택. 1/3은 근린상가) 당해 건물에 대한 보상액은 총47백만원을 보상(명의자별23.5백만원씩)받을 예정임. [질 의] 1. 위의 경우 토지와 주택의 보상액을 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 산출하여야 하는지 또는 조세특례제한법 제85조 의 규정을 적용할 수 있는지? 2. 보상액을 명의인별로 50% 계산해서 주택면적의 5배 이내의 토지면적에 대한 가액을 계산하여 고가주택여부를 판정하는 것인지 및 2005. 5월 보상받은 토지에 대한 양도소득세를 신고납부 하였으므로 2006년 추가(보상결정은 20 05년에 났음)로 주택부분만 별도로 신고 또는 기토지에 대한 신고내용을 수정신고 하여야하는지 등. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【 비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. “단서규정 및 ② ～⑥ 생략” ⑦ 법 제89조 제3호에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ──────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-914, 2005.06.10. 【제목】주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우 전체를 하나의 거래로 보아 고가주택을 판단함 【질의】 (사실관계) - ○○시 ○○구 소재 주택 및 그 부수토지를 한국토지공사가 택지개발촉진법에 근거한 건설교통부고시 제2003-327(○○지구 조성사업)호에 따라 수용함. - 당사자간의 계약에 따라 용지(토지)매매계약서(637,610천원, 2004. 1. 8.)와 지장물(영업)보상합의서(25,590천원, 2004. 4.21.)가 별도로 있으며, 각각의 경우 보상금액과 지급시기가 서로 다름. (질의사항) 1. 지장물(영업)보상합의서에 근거한 보상금이 토지 수용에 따른 추가적인 보상으로 보아 양도가액에 포함하여야 하는지 또는 기타소득에 해당하는지. 2. 양도가액에 포함하는 경우 양도시기를 적용함에 있어서 용지와 지장물을 하나로 보아야 하는지 또는 각각의 거래로 보아야 하는지. 3. 각각의 거래로 보는 경우 동 물건은 고가주택에 해당하는 1세대 1주택에 해당하는바, 지장물(영업)보상금을 고가주택의 양도가액으로 보아 토지 양도가액과 합산하여 계산하는지 또는 고가주택에 해당하지 아니하는지의 여부 【회신】 국내에 1주택을 보유한 1세대의 당해 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용된 경우로서 주택 및 그 부수토지에 대한 수용이 시차를 두고 이루어진 경우에도 전체를 하나의 거래(양도행위)로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 가목의 규정을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11010, 2003.07.28. 【제목】 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 ‘고가주택’의 경우, 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 그 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용함 【질의】 고가주택의 부수토지의 양도가액 산정 시 주택면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 기준시가로 양도가액을 산정할 수 있는지 여부 【회신】 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은 법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임 【관련법령】 ․ 소득세법 제96조 (양도가액) ○ 서면인터넷방문상담4팀-426, 2004.04.06. 【회신】 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 정하는 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주택(고가주택은 제외)을 양도하는 경우에는 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)의 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 않는 것이며, 2. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법시행령 제156조 에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11115, 2003.08.20. 【제목】 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 복합건물의 고가 주택 규정 적용에 있어 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산 시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정함 【질의】 1세대 1주택에 해당하지 않은 복합주택(주택의 면적이 상가면적보다 큼)을 양도한 경우 고가주택 판단방법 【회신】 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조 (고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임. 그러나 질의와 같이 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 고가 주택 규정 적용에 있어서는 같은 규정 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산 시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임. ○ 재일46014-2845, 1997.12.04. 【제목】 복합건물의 경우 주택면적이 주택이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보나 같거나 작은 경우는 주택이외 부분은 주택으로 보지 않음 【질의】 1998. 1. 1.부터 국세청에서 시행되는 상업용(근린생활시설 포함) 건물의 상속ㆍ증여ㆍ양도 시 소득세를 과세함에 있어서 주거용 면적이 50％ 미만인 상업용 건물에 대한 과세현실화에 있어서 50％ 미만이라는 수치를 어느 기준에 기점을 두어야 하는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〈예시〉 주거용 건물면적 : 100㎡ 상업용(근린생활시설) 건물면적 : 100㎡인 경우 건물면적 200㎡ 중 주거용이 50％인 100㎡, 상업용이 50％인 100㎡일 때에 과세대상인지, 아니면 비과세대상인지. 1. 과세의 형평성을 감안하여 100을 기점으로 할 때 100 미만이라 함은 100정도에 차지 못하는 것을 의미하므로, 99.99이하로 100이 못되는 수치이기 때문에 50％ 미만은 49.99％를 명시하는 정의로서 위와 같이 양자 면적이 동일할 때는 비과세대상으로 사료됨 2. 본 시행상에 명시적으로 주거용 면적이 50％ 미만을 수정하여 49.99％ 이하인 상업용 건물에 대한 과세대상으로 정정하심에 타당하다고 사료됨. 【회신】 1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 1세대1주택에 해당하는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 이때 주택과 주택 이외의 건물구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따른 것임. 【참조조문】 소득세법 제89조 제3호 같은 법 시행령 제154조 제3항 |