모텔을 장기적으로 임대하는 경우 주택으로 보는지 여부

‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임.

[회신] ｢소득세법｣ 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 , 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이나 귀 사례가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 모텔로 준공된 건물로서 모텔을 운영하는 사업자로 장기 투숙객을 위하여 3-4평 정도의 객실에 장기 거주가 가능하도록 레지던스 시설에 해당하는 싱크대,전기곤로,(가스렌지없음), 소형 세탁기 및 룸별 초인종,공동우편함을 설치 운영하고 있음. - 위 시설은 장기사용자를 위한 시설로 매월 사용료를 후불로 받으면서 월 사용료 체납에 대비 보증금과 월사용료에 관리비를 부과하고 있음. - 모텔 소유자는 주택을 소유하지 않고 관리실에서 거주하고 주민등록도 모텔에 등록되어 있음. ○ 질 의 - 위 모텔을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 및 비과세 범위 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2 . 생략 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ - ⑨ 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-3630, 2006.11.02 √ [소득] 1주택의 정의 【제목】 일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되는 경우 이를 주택으로 봄 【질의】 - 1세대2주택의 중과세율을 적용함에 있어 공부상 주택을 취득하여 개인사업자의 사무실로 사용하다가 양도하는 경우 사실상의 주택에 사용하지 않았으므로 중과세율 적용대상에서 제외되는지 또는 공부상 주택이기 때문에 중과세율을 적용하여야 하는지 여부 【회신】 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. ○ 재재산46014-40, 2003.02.18 ** 【제목】 ‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, ‘오피스텔’이 이에 해당여부는 사실판단 사항임 【질의】 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 상시 주거전용으로 이용하는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는 지 여부 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 감심2002-174, 2002.11.12 【제목】 ‘주택’이란 공부상 용도나 건축 및 용도변경 허가 또는 등기 유무에 관계없이, 양도당시 거주(사용)하지 않더라도 ‘사실상 주거용도에 적합하고 언제든지 주택으로 이용가능한 상태인 건축물’을 말함 ○ 재일46014-993, 1997.04.23 【제목】 주택여부의 판단은 양도당시의 실질내용에 따르나 불분명시는 공부상의 등재내용에 의하므로 소관세무서장의 사실판단 사항임 【질의】 본인은 1984년부터 계속 거주해 오고 있던 서울 강동구 ○동 160번지 ○○○아파트 6동 707호를 팔고 현재 거주지인 분당으로 이사와서 살고 있는 금년 3월 갑자기 성남세무서로부터 위 ○동 아파트 양도에 대하여 양도소득세가 과세되니 오는 5월에 양도소득에 대한 확정신고를 하여야 한다는 통지를 받았음. 본인이 소유(공동소유)하고 있는 서울 관악구 ○○동 1567-5번지에 소재하는 여관에 주택부분이 일부 있어 1세대 2주택에 해당하므로 ○동아파트를 양도한 것은 비과세 되지 않는다고 함. ○○동여관은 지하 1층, 지상 4층의 건물로서 그 구조 및 용도는 다음과 같음. ┌──────┬─────┬────┬───┬───┬────┐ │ 구분 │ 지하 1층 │ 1층 │ 2층 │ 3층 │ 4 층 │ ├──────┼─────┼────┼───┼───┼────┤ │ 면적(㎡ ) │ 55.25 │ 1 60.40 │ 160.4 0│ 160.40 │ 62.90 │ │공부상 용도 │ 지하실 │ 여관 │ 여관 │ 여관 │ 주택 │ │사실상 용도 │ 상동 │ 상동 │ 상동 │ 상동 │ 여관 │ └──────┴─────┴────┴───┴───┴────┘ 주위에 알아보니 이 건의 경우는 첫째, 주택부분 면적이 여관부분의 면적보다 적으므로 주택부분은 여관에 부수된 것에 지나지 않아 1세대 2주택에 해당하지 않으므로 양도소득세가 과세되지 않으며 둘째, 공부상의 주택부분으로 되어 있다 하더라도 사실상 여관으로 사용되고 있으면 주택으로는 볼 수가 없어 1세대 2주택에 해당되지 않으므로 양도소득세가 과세되지 않는다고 함. 【회신】 1) 현행 소득세법상 양도소득에 대한 과세요건의 판단은 그 자산의 양도 당시의 실질내용에 따르는 것으로서, 그 실질내용과 공부상의 등재내용이 서로 다른 경우에도 실질내용에 따르는 것이나, 그 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라서 과세요건을 판단하는 것임. 2) 따라서, 귀 질의의 경우 양도일 현재 여관 건물중 주택으로 사용하는 부분이 있었는지를 소관세무서장이 사실조사하여 판단하는 것임.