공동상속인 명의로 상속등기 후 특정상속인명의로 경정등기시 증여세 과세여부

의제취득일전에 취득한 부동산의 실제 취득가액을 확인할 수 없어 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액과 필요경비개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임

[회신] 의제취득일(1985.1.1.)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액과 같은 법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 의제취득일(1985.1.1)전에 취득한 부동산으로 투기지역에 해당함 - 실지취득가액이 확인되지 아니함 - 의제취득일 이전 취득부동산은 “재경부 재산46014-276, 2000.9.28.”에 의해 환산가액을 취득가액으로 적용할 수 있다고 하였음 ○ 질의내용 의제취득일전에 취득하여 환산가액을 취득가액으로 적용하는 경우 토지 양도시 지급한 중개수수료를 양도비로 공제할 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ~ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ⑦ 이하생략 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-3184, 2006.09.15 【질의】 ［사실관계］ - 거주자가 29년전 1977.2월에 5백만에 임야를 취득하여 2005년에 2억원의 공사비를 들여 공장용지로 지목변경한 후에 5억원에 양도(토지투기지역내)하는 경우 취득가액 및 필요경비공제액에 대하여 양설이 있어 질의함. ［질의사항］ 〈갑설〉 의제취득일 환산가액과 개산공제액을 합한 금액으로 공제함. 〈을설〉 의제취득일 현재 물가상승율 환산가액과 의제취득일 환산취득가액 중 큰 금액에다 자본적 지출에 해당하는 공장용지 조성비용과 개산공제액을 합한 금액을 공제함. 【회신】 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어 그 실지취득가액이 확인되는 경우로서 「소득세법시행령」 제176조 의 2 제4항에 따라 취득가액을 계산하는 경우 의제취득일 이후에 지출한 동법 제97조 제1항 제2호의 규정에 따른 자본적 지출액은 당해 자산의 양도가액에서 공제하는 것임. ○ 서면4팀-2825, 2006.08.17 【질의】 (사실관계) - 1980년 5월 ○○구 ○○동 소재 아파트 취득하여 7억원에 양도 예정임. - 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주택임. (질의내용) 1. 고가주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 산정 방법 2. 환산취득가액 및 필요경비 개산공제액의 산정방법 【회신】 1. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 「소득세법 시행령」 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. 2. 의제취득일(1985.1.1.)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은 법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1643, 2005.09.12 【질의】 1950년도에 취득한 단독주택을 2005년도에 양도하였으며 실거래가 신고대상임. 보유기간이 55년이어서 당해 기간동안 수선비로 상당한 금액이 지출되었음. 취득가액은 1985.1.1. 현재의 환산취득가액으로 신고하도록 되어 있고 기타필요경비는 취득당시의 기준시가의 3％를 개산 공제하는 것으로 알고 있음. 그런데 실제지출된 수선비와 비교해보면 환산취득가액과 개산공제금액을 합한 금액 보다 실제 지출된 수선비가 더 많이 지출되었음. (질의) 상기의 경우 ① 환산취득가액 ＋ 기타필요경비 ② 취득가액(0으로 간주) ＋ 실제지출된 수선비에서 ①과 ②중 큰 금액으로 공제하는 것이 가능한지. 즉, 취득가액으로 환산취득가액과 기타필요경비로 공제받는 대신 취득가액을 0으로 하고 실제 지출된 수선비를 공제받을 수 있는지. 【회신】 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 부동산을 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니하면, 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 제100조 제1항, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액〔취득당시의 기준시가 × 3％(미등기양도자산이 경우 0.3％)〕을 합한 금액으로 하는 것임. ○ 재산46014-13, 2001.01.04 【질의】 의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 2000. 1. 1 이후에 양도하고 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 신고하는 경우에 취득가액은 같은법시행령 제176조의 2 제3항 및 제4항 제1호의 규정에 의하여 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 신고할 수 있다고 회신받았음. 이 경우 필요경비 개산공제는 어떻게 하는지 질의함. 【회신】 의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임.