전 문
[회신]
「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 같은 법 시행령 제88조 후단 규정에 의하여 부담부증여하는 경우로서, 당해 부담부증여가액 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 같은 법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며, 이때 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 본인은 〇〇도 〇〇시 〇〇구 〇〇동 재개발사업지구내 무허가건물 약5평과 구유지 약 10평에 대한 점유권을 보유하고 있었음 - 2001. 9.27. 재개발조합으로부터 분양권을 받는 조건으로 점유권토지 10평을 2021년까지 총 매입대금 30,000,000원을 분할 납부하는 조건으로 〇〇구청과 수의계약함 - 재개발조합에서는 종전건축물에 대하여 3,000,000원으로 평가하고, 점유권토지에 대하여 30,000,000원으로 평가하여, 조합원분양가액 120,000,000원 중 차액 87,000,000원은 차후 현금으로 청산키로 함 - 현재 토지매매대금 중 3,000,000원을 납부하고 청산금 중 70,000,000원은 은행대출금으로 충당된 상태임 - 2004.12.22. 위 분양권을 자 김○○와 사위 김〇〇에게 증여하고 분양권 프리미엄20,000,000원 포함하여 증여세 신고 및 자진납부 하였음 [질의내용] 1. 증여세 이외에 부담부증여로 인한 양도소득세가 과세되는지 여부 2. 부담부증여로 양도소득세를 과세하는 경우 건물에 대하여 적용이 되는 것인지 여부 3. 본 건의 경우 건물에 대한 채무가 없어서 결과적으로 프리미엄에 대하여 과세를 하게 되는데, 증여세와 양도소득세가 이중으로 과세되는 것이 아닌지 여부. 4. 본인의 경우 부담부증여에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우 어느부분을 유상양도로 보는 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 한다. (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12.22. 전면개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다.)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.)(2000.12.29. 개정) 나. 생략 다. 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다.)에 의한다.(2002.12.18. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다.)인 경우(2002.12.18. 개정) 2. 제94조 제1항 2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우(2000.12.29. 개정) 3.~6의2 : 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다(1994.12.22. 전면개정) 1. 취득가액(1994.12.22. 전면개정) 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만 당해 자산이 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(2000.12.29. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12.18. 개정) ○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세 과세가액】 ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액(제40조 제1항 제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다)에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다.)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.(2003. 12.30. 개정) ② 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다.)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.(1996.12.30. 전면개정) ○ 상속세및증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】 법 제61조 제5항 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. ○ 소득세법 기본통칙 94-1【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.(1997. 4. 8. 개정) 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등) 2~4호 : 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 재산상속46014-22(2000. 1. 7.) 【회신】 상속세및증여세법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며, 재개발조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 재개발조합에서 평가한 부동산가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것이며, 평가기준일 현재 상환하지 않은 시유지 불하대금 및 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우 당해 금액은 채무로서 공제된다. ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-989, 2005. 6.18. 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제4호 및 제6의 2호에서 규정하는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하여야할 부동산을 동법 제88조 제1항 후단에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여가액 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 분분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며 이때 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하는 것이며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재재산-8.2005. 1. 4., 서면.인터넷.방문상담4팀-944 (2005. 6.15.)을 참고하기 바람 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| [참고예규] 1. 재산세제과-8 (2005. 1. 4.) 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함 2. 서면.인터넷.방문상담4팀-944 (2005. 6.15.) 【회신】 “소득세법” 제96조 제1항 제6의2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액‘은 증여일 현재 ”상속세및증여세법“제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 다만 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인바, 양도가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“에 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 동법 시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ”당해 재산의 가액“에 기준시가를 적용하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 재경부재산-1730 (2004.12.30.) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로 함. 다만 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임 |