조세특례제한법상 양도소득세감면대상 주택 1채와 일반주택 2채를 소유 시, 일반주택 중 먼저 양도하는 1주택은 1세대3주택에 해당, 양도소득세 중과세율이 적용됨
전 문
[회신]
「조세특례제한법」 제99조의3 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 제외하고 2개의 일반주택을 소유하고 있는 경우의 당해주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 해당하지 아니하므로 양도소득세 중과세율을 적용하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - A주택 : 92년 분양받은 거주하는 주택 - B주택 : 조세특례제한법에 의한 감면대상주택 - C주택 : 2003년 취득한 기타 주택 【질문】 위의 A주택을 2005.11월 양도 시 중과세율 적용여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 + 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 + 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 | 양도소득과세표준 | 세율 | 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 | 1천만원 초과 | 90만원 + 1천만원을 초과하는 | 4천만원 이하 | 금액의 100분의 18 | 4천만원 초과 | 630만원 + 4천만원을 초과하는 | 8천만원 이하 | 금액의 100분의 27 | 8천만원 초과 | 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 | | 금액의 100분의 36 |
| 양도소득과세표준 | 세율 |
| 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 |
| 1천만원 초과 | 90만원 + 1천만원을 초과하는 |
| 4천만원 이하 | 금액의 100분의 18 |
| 4천만원 초과 | 630만원 + 4천만원을 초과하는 |
| 8천만원 이하 | 금액의 100분의 27 |
| 8천만원 초과 | 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 |
| | 금액의 100분의 36 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12. 3. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)․군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 생략 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2.19. 개정) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용 주택”이라 한다) (2003.12.30. 신설) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2.19. 개정) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003.12.30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 (2003.12.30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2003. 12.30. 신설) 3. ～ 9. 생략 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003.12.30. 신설) ② 이하생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1347, 2005.07.29. 【제목】 4주택 중 신축주택을 제외하고 2개의 주택을 소유하고 있는 경우의 당해주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 중과세율이 적용되는 것임 【질의】 - 본인 명의 단독주택 1동을 1988년에 ○○구에 신축하여 거주하다가 전세를 줌. - 건설사가 ○○시 ○○구에 신축한 미분양아파트 2개(32평, 23평)을 건설회사에서 최초로 매입(동 주택은 조세특례제한법 제99조 에 해당되어 양도소득세가 감면대상임) - ○○시 ○○구 소재 1주택을 취득하여 1세대 4주택이 되었음. - 본인은 2000년부터 주택임대와 관련하여 종합소득세 신고를 해 왔으나 사업자등록이나 임대사업자등록을 하지 않은 상태였으므로 2003년 11월 세무서에 사업자등록하고 ○○구청에 임대사업자등록을 마친 후 현재까지 ○○구의 단독주택1동, ○○구의 아파트 2개에 대하여는 주택임대사업자로서 종합소득세를 신고해 오고 있음(총 4주택 중 3주택은 임대 사업용 주택이며 1주택은 현재 본인이 거주) (질의) 위 경우 금일 현재 본인이 거주하고 있는 아파트를 양도하는 경우에 1세대 3주택으로 보아 60％의 양도소득세를 납부하여야 하는지 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택은 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제5호의 규정에 의하여 중과세율적용 대상에서 제외되는 것이며, |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 장기임대주택은 2003년 10월 29일(이하 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록과 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록(단, 기존사업자기준일 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 경우로서 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우 포함) 한 경우 중과세율 적용대상에서 제외되는 것이나, 귀 질의와 같이 기존사업자기준일 이후인 2003년 11월에 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대 사업자등록을 한 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 3. 그리고 귀 질의의 경우 4주택 중 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 제외하고 2개의 주택을 소유하고 있는 경우의 당해주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 해당하지 아니하므로 양도소득세 중과세율이 적용되는 것임. |