전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-1953, 2006. 6.23. / 서면4팀-1342, 2006. 5.12. / 서면4팀-650, 2006. 3.21. / 서면4팀-777, 2005. 5. 19. / 서면4팀-428, 2005. 3.23.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - A, B(아들), D(손자, 34세)가 동일세대를 구성하고 있고, C(딸, 70세)는 별도세대임 - A소유의 토지에 B가 1991년에 주택을 신축하여 거주 - B가 1996년 사망하고 주택을 D에게 상속하였고, A가 2001년에 사망하여 토지를 C(2/3)와 D(1/3)에게 상속하였음 - C는 현재 무주택자이고, D는 상기의 상속주택 외에 소유주택 없음 - 상속주택의 소재지는 주택투기지역 및 토지투기지역에 해당하는 지역임 【질의】 1. 상기의 주택 및 주택부수토지를 양도할 경우 C와 D의 양도소득세 과세여부 2. C의 토지가 주택의 부수토지에 해당하는지 아니면 나대지에 해당하는 것인지 3. 2007년 이후 매도하면 C의 토지가 양도소득세 중과세 대상인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1 ~ 2의 6 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 이하생략 ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설) 1 ~ 4 생략 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005.12.31. 신설) 6. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 12 【주택부수토지의 범위】 법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005.12.31. 신설) 2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1953, 2006.06.23. 【질의】 (사례) 갑은 미국시민권자인데 1973. 8.28. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리에 상속받은 토지가 있음. 상속받은 토지 중에는 전, 답, 임야와 타인에게 임대하여 주택을 건축한 농가주택이 있는 대지가 있음. 갑은 상속받은 토지일부를 매도하였는데 전, 답은 경작하던 사람에게 대지는 그 대지 위에 집을 짓고 50여년을 살고 있는 점유자에게 매도하였음. 그런데 이 양도로 인한 양도소득세를 신고납부함에 있어서 전, 답, 임야의 매도에 대하여는 기준시가로 신고하라고 하는데 대지에 있어서는 토지소유자가 주택을 소유한 것이 아니므로 나대지로 인정된다면서 비사업용이므로 실거래가로 신고하라고 함. 이 대지는 갑의 조부가 1948년에 5사람에게 임대하여 매년 지료로 백미 1가마씩을 받아왔음. 또한 대지면적은 건물면적에 10배를 초과하지 아니함. (질문 1) 위의 경우 대지 양도분에 대하여는 실거래가로 양도세를 신고하여야 하는지. 그렇다면 그 법령의 근거는. (질문 2) 자기토지를 임대료를 받고 타인이 건축할 수 있도록 건축을 위한 토지사용승락을 해주었을 경우 모두 비사업용토지로 인정하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1342, 2006.05.12. 【질의】 (내용) - 1989. 7. 5. ○○시 ○○구 소재 주택(A)을 피상속인 취득 - 2003. 9. 9. 피상속인의 상속개시로 주택(A)을 피상속인(갑)의 자(을)가 협의분할로 단독상속받아 2004.12. 8. 상속등기 되었음. - 주택(A)에서 피상속인(갑)이 거주한 기간 ㆍ1991.11.26.부터 1993. 6. 4.까지, 1998. 5.22.부터 1999. 6.28.까지 - 주택(A)에서 상속인(을)이 거주한 기간 ㆍ1992. 2.22.부터 1995. 5.12.까지, 1998. 5.22.부터 1998. 5.26.까지 - 주택(A)에서 피상속인(갑)과 상속인(을)이 동일세대원으로 거주한 기간 포함하여 현재 주택(A)에서 거주한 기간은 2년 미만임. - 상속개시 당시 피상속인(갑)과 상속인(을)은 ○○시 ○○동 ○○번지로 주민등록이 등재되어 있음. (질의) - 위 주택(A)을 양도하는 경우 피상속인(갑)과 상속인(을)이 동일세대원으로서 보유 및 거주기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세 여부 【회신】 상속개시일 현재 1주택을 소유한 1세대가 주택의 등기명의자가 사망하여 동일세대의 세대원에게 상속되어 당해 상속받은 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 그 보유ㆍ거주기간은 동일세대원으로서 피상속인의 보유ㆍ거주기간과 상속인의 보유ㆍ거주기간을 통산하여 비과세 요건을 판단하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-650, 2006.03.21. 【질의】 (사실관계) - 주택현황 소재지: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 면적: 대지 126㎡, 건물 1층 75.14㎡, 2층 16.53㎡ - 소유현황 ○○○: 대지 4/5지분 ○○○: 대지 1/5지분, 건물 전체 소유 (질의사항) 상기 소재지는 토지투기지역으로 지정되어 있으나 주택투기지역으로 지정되지 않은 상태에서 위 부동산을 양도한 경우 ○○○의 양도차익산정에서 “기준시가”를 적용할 수 있는지 여부 【회신】 “주택투기지역”에 소재하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 부동산은 주택(그 부속토지를 포함)이 되는 것이며, “토지 등 투기지역”에 소재하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 부동산은 주택(그 부속토지를 포함)외의 부동산이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-777, 2005.05.19. 【질의】 호주가 갑자기 사망한 후 점차 기울어 가던 가세가 더욱 어려워 수십년 함께 거주하던 가족들이 주택(1세대 1주택이며 토지는 상속으로 공동소유, 건물은 신축당시 가족 1명 소유)를 매매하고 이 주택 중도금을 받아 전세방을 얻어 세대원이 뿔뿔이 흩어지게 되어 잔금을 받은 날 현재에는 동일세대원이 아닌 경우 세대원이 아닌자의 소유지분에 대하여 양도소득세가 과세되는지. 【회신】 양도일 현재 주택의 소유자와 주택부속토지의 소유자가 별도세대원인 경우 별도세대원이 소유하고 있는 주택부속토지에 대하여는 소득세법 시행령 제154조 제1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재일46014-1164, 1996. 5. 9.)을 참고바람. ○ 서면4팀-428, 2005.03.23. 【질의】 〔토지 및 주택현황〕 1. 본인 외 2인은 2004년 5월에 ○○도 ○○시 ○○구 소재 토지(353평)와 무허가주택(14평)을 양도하였음. 토지353평은 3인 공동명의(각 1/3씩)이고 무허가주택 14평은 종중명의임. 2. 당해 토지는 2002년에 상속으로 취득하였고, ○○시 ○○구는 2003. 7.19.자로 주택투기지역으로 지정되었음(2004. 8.25.자로 토지투기지역으로 지정되었으나 2004. 5. 양도당시 토지투기지역은 아님). 당해 토지는 1개 필지이나 동 토지 및 인접토지(타인명의 소재)에 걸쳐서 종중명의의 무허가주택(미등기이나 일반건축물관리대장에는 등재되어 있음) 14평이 있었음 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〔질의〕 1. 동 토지에 대한 양도소득세를 신고ㆍ납부함에 있어 주택투기지역은 주택의 부수토지를 실거래가로 신고하여야 하는데, 양도한 토지의 경우 주택의 부수토지의 면적을 얼마로 하여야 하는지. 〈갑설〉 주택정착면적의 10배인 140평으로 함.(2004.5월 현재 도시지역이 아님) 즉, 무허가주택 부수토지 140평은 실거래가로 하고 나머지 213평은 기준시가로 함. 〈을설〉 양도한 토지 전체 353평(무허가주택 부수토지)을 실거래가로 한다. 2. 양도소득을 실거래가로 신고함에 있어 상속받은 토지의 취득가액은 어떻게 계산하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 주택과 그 부수토지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 양도가액은 당해 주택 및 그 부수토지의 소유자 동일여부와 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적에 관계없이 주택 및 그 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액을 적용하여 산정하는 것임. 2. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우, 상속으로 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액은 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 의 규정에 의한 가액에 의하는 것임. |