공동사업계약에 의해 토지 등을 현물 출자시 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 보며, 자가 사용하는 신축주택취득자의 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일・사실상사용일・사용승인일중 빠른 날임
전 문
[회신]
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.
거주자들이 주택과 그 부수 토지를 현물 출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○○시 〇〇구 〇〇동에 있는 빌라(18세대, 1983년 신축)를 재건축 추진하여 2002.12월 말경 19세대로 준공 후 1세대는 일반분양하고 18세대는 조합원 본인들이 입주할 예정으로 있음. 당해 재건축은 2004. 7월 조합 결성 후 18인 공동사업자 명의로 부가가치세 사업자 등록(건설업)을 필하였으며, 도시 및 주거환경 정비 법에 의한 정식 재건축은 아님. [질의] 1. 상기와 같이 도시 및 주거 환경 정비 법에 의한 재건축이 아닌 일반 재건축인 경우 재건축시점에서 당초 본인 대지 지분 전체를 양도로 보는지 아니면 외부분양(1세대)으로 인해 세대별로 각각 감소한 지분(세대 당 약1.5평)만 양도로 보는지? 2. 20년 가까이 거주하다가 일반 재건축조합의 조합원인 본인의 재건축된 빌라를 타인에게 매도할 경우 본 재건축빌라외의 다른 주택이 없는 경우로서 1세대 1주택 소유자인 경우 1세대 1주택 비과세요건인 보유기간의 기산일은 언제인지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부 증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수 증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대” 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2003.12.30. 개정) (단서 생략) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996.12.30. 단서신설) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1313, 2005. 7.25.〔20세대 미만의 연립주택을 재건축한 경우 주택의 취득시기 및 취득가액〕 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환 등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수 토지를 대물 변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득 시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수 토지는 현물출자일이 되는 것임. ○ 서일46011-10656, 2001.12.23. 【회신】거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2657, 1997.11.12. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 재일46014-1698, 1996.07.18. 소득세법상 양도소득세 과세대상 부동산을 공동사업에 현물 출자함으로써 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 같은 법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우에도 당해 자산이 주택으로서 현물출자일 현재 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 당해 비과세규정을 적용받을 수 있는 것임. ○ 서면2팀-1674, 2004.10.20. 【회신】1. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. ○ 서면4팀-101, 2005.01.12. 【회신】거주자들이 공동사업에 대한 현물 출자하여 주택을 신축하는 경우 본인들이 거주할 1주택에 대하여는 공동지분을 교환 등기하여 자가 사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 이후 동 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 취득일(사용검사필증교부일 등)로부터 같은 법 시행령 제154조에 의한 비과세요건을 갖춘 경우 비과세되는 것임. |