정비 사업조합원으로부터 입주권을 승계 받아 취득하는 아파트의 1세대1주택 3년 보유 기간 계산시 기산일은 사용검사필증교부일・사실상사용일・사용승인일 중 가장 빠른 날로 함
전 문
[회신]
「소득세법시행령」 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택의 3년 보유기간을 계산함에 있어 「도시 및 주거 환경 정비 법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비 사업조합의 조합원으로부터 입주권을 승계 받아 취득하는 아파트의 경우 당해 아파트의 사용검사필증 교부일 부터 기산하는 것이며, 다만 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용 승인일 부터 기산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현황】 - 매도자와 계약일 : 2003. 3.12. - 중도금 지불일 : 2003. 3.27. - 잔금정산일 : 2003. 4.14. - 조합과 최종 중도금 납부일 : 2003. 4.21.(계약상 5월 10일) - 입주시작일 : 2003.10. 9. - 조합에 최종잔금 납부일 : 2004. 2.24. - 본인 입주일 : 2004. 3.26. ～ 현재 거주 중 【질의】 위의 경우 3년 이상 보유기간을 계산함에 있어서 기산일(취득일)은? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양 수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등록 부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 등록 부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용 수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법 제89조 【 비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2003.12.30. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일 까지 의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제95조 【양도소득금액】 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996.12.30. 단서신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1245, 1997.05.20. 【질의】 본인은 재개발사업기간중인 1994. 7.29. 전소유주로부터 위 지번 소재 재개발아파트조합원자격을 명의 변경하여 취득하여, 1995. 5.15. 국공유지(사유지) 불하대금 전액을 일시금으로 완납하였고, 1996. 6.31. 아파트분양대금잔금완납 후, 1996. 4.10. 위 아파트에 입주하여 현재까지 거주하고 있는 바, 금년 7월 안에 위 아파트를 매매하고자 하는 경우, - 위 아파트가 아직 등기가 안 된 상태이므로(재개발조합에서는 1998. 8.경 등기 예정 이라 함) ․ 본인은 1가구1주택소유 세대주로서 위 아파트 매매 시 재개발지역조합원으로서 현행 부동산 3년 보유규정의 예외 인정받을 수 있는지 ․ 어느 시점에 위 아파트를 매매하는 것이 정상적인 방법인지 【회신】 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대1주택의 3년 보유기간을 계산함에 있어 도시재개발법에 의한 재개발 사업 시행 기간 중에 재개발아파트를 분양받을 수 있는 권리를 취득하여 분양받은 아파트의 경우에는 당해 아파트의 사용검사필증교부일로부터 기산하는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로부터 기산하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-939, 2005.06.15. 【질의】 지난번 서면질의 2005. 5.13.(재개발사업 시행중에 취득한 재개발아파트의 취득시기)에 대한 회신내용 중 다음사항을 이해하지 못하여 재 질의함. - 다 음 - 재개발사업이 시행되어 주택이 철거 된 후에 재개발조합원으로부터 조합원 지분을 양수한 자가 취득하는 재개발아파트의 취득시기를 판정함에 있어, 관리 처분인가내용에 따른 청산금을 추가로 납부하는 경우에 신축아파트의 취득시기에 대한 귀청의 회신은. 1) 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 취득 시기는 사용검사필증교부일이고 2) 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 부수토지의 취득 시기는 추가 납부한 청산금이 잔금을 납부한 날 이 다라고 하였음. 질의1) 건물의 부수토지의 개념이 대지권을 뜻하는 것인지. 질의2) 만약 건물의 부수 토지가 대지권을 뜻한다면 새로 취득하는 신축재개발아파트의 부속 토지(대지권)면적이 원 조합원으로 승계 받은 철거된 종전주택의 부수토지의 면적보다 적을 경우에도 청산금의 잔금을 납부한 날이 건물의 부수토지의 취득시기가 되는지. 질의3) 예를 들어서 사용검사필증교부일보다 늦게 청산 금중 잔금을 납부한 조합원이 아파트를 다음과 같이 양도한 경우 새로 취득하는 신축재개발 아파트의 부수 토지(대지권)의 면적이 원 조합원으로부터 승계 받은 철거된 종전주택의 부수 토지 면적보다 적을 경우 1) 사용검사필증교부일 : 2004. 6.15. 2) 청산 금중 잔금 납부일 : 2004. 7.15. 3) 아파트 양도일 : 2005. 6.30. 이 경우에 양도가액을 실제거래가액으로 해야 하는지. 아니면 기준시가로 신고할 수 가 있는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 질의4) 청산금을 추가로 납부한 부분의 뜻은 무엇인지. 조합원의 경우 조합원 분양가액에서 종전자산에 대한 권리가액을 차감한 금액을 청산금으로 납부하는데, 이 납부해야 할 청산금 중 건물 부분과 대지권부분을 뜻하는지(건물부분과 대지권부분으로 청산금이 구분되지 않음). 아니면 청산금을 추가로 납부하는 조합원이 재개발신축아파트를 취득하는 경우를 뜻하는 것인지 【회신】 1. 재개발사업이 시행되어 주택이 철거된 후에 재개발조합원으로부터 조합원 지분(이하 입주권이라 한다) 양수한 자가 재건축으로 새로운 아파트를 취득하면서 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수 토지가 종전 아파트의 부수 토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 취득 시기는 추가 납부 한 청산금의 잔금을 청산한 날이며, 2. 새로 취득한 아파트의 건물면적이 종전 아파트의 건물면적보다 증가한 경우 그 증가된 건물면적의 취득 시기는 사용검사필증교부일임. 다만, 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용 승인일 을 취득시기로 보는 것임. 3. 재건축․재개발사업시행 중에 입주권을 취득하여 재건축주택 완공 후 준공일 부터 1년을 초과하여 양도하는 기준시가 과세대상 재건축주택의 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제5항 의 계산산식에 의하여 산출하는 것임. |