전 문
[회신]
「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 규정에 의한 합산배제 기타주택의 미분양주택이란 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조의 사업자 등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 「같은 법 시행규칙」 제4조의 미분양주택 규정을 충족하는 주택을 말하는 것입니다.
「종합부동산세법 시행령」제3조(합산배제 임대주택) 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택이란 「임대주택법」제2조 제2호 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 이 경우 주택건설사업자란 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 자를 말하는 것입니다.
「종합부동산세법 시행령」제3조(합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호이상의 주택을 말하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 당사는 주택법 제76조 근거로 설립된 보증회사(정부지분:55.4%)로서, 아파트 분양보증 및 하자보수보증 등의 보증을 통해 주택건설업체의 부도․파산 시 분양계약자를 보호하여 국민주거안정을 도모함을 주된 기능으로 하고 있는 회사임. - 주택법 제16조 에 의해 사업계획승인 받은 주택건설등록사업자가 착공과 동시에 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 당사의 분양보증을 받는 조건(주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항 제2호)으로만 가능하며, - 당사의 분양보증서를 발급받아 입주자를 모집하여 아파트공사를 진행하던 중 부도․파산 등의 사유로 공사가 불가능한 경우 당사가 사업자를 대신하여 잔여공사를 마치고 당사 명의로 동아파트의 보존등기를 한 후 분양계약자 앞으로 개별소유권이전 등기를 이행함으로써 보증채권자인 분양계약자에 대한 보증 채무를 이행함. - 이러한 분양보증채무 이행과정에서 취득․보유하게 된 미분양아파트와 임대중인 아파트를 다수 보유하고 있으나 미분양 해소가 쉽지 않은 상태임. - 당사는 이러한 분양 및 임대보증채무의 적법한 이행을 위하여 과세기준일 현재 주택신축판매업, 부동산임대 사업자등록 및 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록이 된 상태임. 【질 의】 1. 당사의 미분양아파트가 종합부동세법 시행령 제4조 제1항 제3호의 합산배제 기타주택에 해당하는지? 2. 당사가 미분양아파트 중 일부 임대하고 있는 임대아파트의 경우 같은 법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 중 건설, 매입, 기존임대주택 중 어디에 해당하는지? - ○○구청에 임대사업 등록 : 2003. 2. 8 - 2003. 2. 9. 사업자등록 임대소득신고 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 2. 그 밖에 종업원의 주거에 공하기 위한 기숙사 및 사원용주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 대통령령이 정하는 주택이라 함은「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 합산배제 임대주택이라 한다)을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 2. 임대 주택법 제2조제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 가. 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 국민주택이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ②~⑦ 생 략 ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. ○ 종합부동산세법시행령 제4조 【합산배제 임대주택】 ①법 제7조제2항제2호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 기타주택”이라 한다)을 말한다. 1. 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다. 가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 ｢국세기본법 시행령｣ 제20조제1호 내지 제8호에 해당하는 자 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 사용자가 법인인 경우에는 ｢국세기본법｣ 제39조제2항 의 규정에 의한 과점주주 2. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호라목의 기숙사 3. 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 재정경제부령이 정하는 미분양 주택 가. ｢주택법｣ 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자 나. ｢건축법｣ 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 ○ 종합부동산세법시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 미분양 주택”이라 함은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. (2005. 5.31. 제정) 1. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2005. 5.31. 제정) 2. 「건축법」 제8조 의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 제외한다. (2005. 5.31. 제정) ○ 종합부동산세법시행규칙 제2조 【임대주택 등의 과세표준 합산배제신청】 ① 종합부동산세법 시행령(이하 영이라 한다) 제3조제5항(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청에 관하여 영 제4조제3항의 규정에 의하여 준용하는 경우를 포함한다)에서 재정경제부령이 정하는 서식이라 함은 별지 제1호서식(1) 및 별지 제1호서식(2)를 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 영 제4조 제3항의 규정에 의한 합산배제신청(영 제4조 제1항 제4호의 규정에 의한 주택의 합산배제신청을 제외한다)은 별지 제2호 서식(1) 및 별지 제2호 서식(2)에 의한다. ○ 임대 주택법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (1996.12.30. 개정) 1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002.12.26. 개정) 5. “분양전환”이라 함은 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. (2005.12.13. 개정) 1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 (2005.12.13. 개정) 2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (2005.12.13. 개정) ② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. (2005.12.13. 개정) 1. 「주택법」 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 (2005. 9.16. 개정) 2. 「주택법」 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 (2005. 9.16. 개정) 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 (2005. 9.16. 개정) 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 5. 제9조의 2 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 (2005.12.13. 신설) ○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】 ① 연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 2. 대한주택공사ㆍ한국토지공사 3. 지방공사 4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조 의 규정에 의하여 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 “공익법인”이라 한다) (2005. 7.13. 개정) 5. 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(제10조 제2항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에 한한다) 6. 근로자를 고용하는 자(제10조 제3항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우에 한하며, 이하 “고용자”라 한다) ○ 주택법 제10조 【공동사업주체】 ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제9조 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 제9조의 규정에 의하여 등록을 한 자(이하 “등록사업자”라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다. ② 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자(지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다. ○ 임대 주택법 시행령 제9조 의 2【임대보증금에 대한 보증에의 가입 등】 ① ~ ③ 생략 ④ 법 제12조의 2 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적 법인 등”이라 함은 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립된 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인 등을 말한다. (2005.12.13. 신설) 1.~3 생략 4. 「상법」에 의한 주식회사 또는 유한회사로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 회사 (2005.12.13. 신설) 가. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니할 것 (2005.12.13. 신설) 나. 상근인 임원을 두지 아니할 것 (2005.12.13. 신설) 다. 직원을 고용하지 아니할 것 (2005.12.13. 신설) 라. 「법인세법 시행령」 제86조 의 2 제3항 제2호에서 정한 자산관리회사 또는 「신탁업법」 제3조 의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사에 관련 사무를 위탁할 것 (2005.12.13. 신설) 마. 주식을 담보(국민주택기금 융자금에 대한 담보를 제외한다)로 제공하지 아니할 것(2005.12.13. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시ㆍ도지사(국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다.이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조 의 규정에 의한 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제17조 제1항 제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 ○ 건축법 제8조 【건축허가】 ① 건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다. 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 대통령령이 정하는 구역안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자 3. 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 인하여 당해 건축물의 연면적이 200제곱미터 이상이 되거나 3층 이상이 되는 경우를 포함한다)을 건축하거나 대수선하고자 하는 자 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2347, 2005.11.28. 【회신】1. 「종합부동산세법 시행령」제3조(합산배제 임대주택) 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택이란「임대주택법」제2조 제2호 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 이 경우 주택건설사업자란「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 자를 말하는 것임. 2. 생 략 ○ 서면4팀-1883, 2005.10.17. 【회신】1. 종합부동산세법 제7조 및 동법 시행령 제3조에 의하면, 임대사업자의 지위에서 2005. 1. 5. 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하이고 5년 이상 계속하여 임대하는 요건을 모두 갖춘 2호 이상인 주택(국민주택 규모 이하) 을 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록과 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 임대사업자가 종합부동산세법 제16조 제1항 의 규정에 의한 신고기한 내에 동법 시행규칙 제2조의 규정에서 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제신청을 하는 경우 당해 주택은 종합부동산세 합산대상에서 제외될 수 있음. 2. 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1969, 2005.10.25. 【회신】기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제3호의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지「소득세법」제168조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 「종합부동산세법 시행령」부칙(2005. 5.31, 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은 법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재「소득세법」제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임. 이 경우「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 위의 사업자등록을 한 것으로 보는 것이나 복합주택의 경우로서 당초의 등록사항에 포함되지 아니한 주택임대부분에 대하여는 추가로 등록을 하여야 하는 것임. ○ 서면4팀-2445, 2005.12. 8. 【회신】 종합부동산세법 제7조 제2항 제1호 및 동법시행령 제3조 제1항 제3호에 의하여 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하이고, 5년 이상 계속하여 임대하는 요건을 모두 갖춘 2호 이상인 주택(국민주택 규모 이하)을 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록과 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 임대주택을 종합부동산세법 제16조 제1항 의 규정에 의한 신고기한 내에 동법시행규칙 제2조의 규정에서 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제신청을 하는 경우 당해 주택은 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 것임. |