임대차 계약이 체결된 상속재산 평가방법

임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니함

[회신] 「상속세 및 증여세법」제61조 제7항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항의 규정을 적용함에 있어서 임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | [사실관계] 갑은 2005. 4. 1. 부동산 소유자인 을의 건물을 전세금 7,200천원(임대차계약기간 3년으로 일시 지급함)에 임차한 후 임차권을 등기하지 않은 상태에서 다시 2005. 5. 1. 갑은 부동산 소유자인 임대인 을의 동의하에 병에게 전대계약을 맺고 임대보증금 30,000천원, 월임대료 250천원에 임대하였음. 그리고 갑은 2005.10. 1.에 사망하였음(사망일 현재 30,000천원은 통장에 입금되어 있음) [질의내용] 이 경우 피상속인 갑(임차인)이 전대한 임대차내역을 상속세및증여세법 제61조 제7항 의 규정을 적용하여 상속재산을 평가할 수 있는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998.12.28. 신설) ○ (구)상속세법 제9조 【상속재산의 가액평가】 ④ 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산 (1988.12.26. 개정) 4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산 (1988.12.26. 신설) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 8. 5. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 8. 5. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 8. 5. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 8. 5. 개정) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (2002. 12.30. 신설) ② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. ③ 법 제61조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. (2005. 8. 5. 개정) ⑤ 법 제61조 제4항에서 “대통령령이 정하는 배율”이라 함은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다. ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998.12.31. 신설) ○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의 2 【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다. (1999. 5. 7. 신설) ○ 61-50…5 【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 (2000.10.12. 번호개정) 법 제61조 제7항 및 영 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(이하 이 조에서 “임대보증금등”이라 한다)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물소유 구분 등에 따른 평가는 다음 각호에 의한다. (2000.10. 12. 개정) 1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 임대보증금등의 환산가액에 의하고, 토지와 건물가액은 토지·건물을 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)으로 안분계산 한다. (2000.10. 12. 신설) 2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 토지와 건물의 소유자가 임차인과 공동으로 임대차계약의 당사자로 임대보증금등의 귀속이 구분되는 경우에는 각각의 임대보증금 등의 환산가액에 의하고, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되 어 있는 경우에는 임대보증금등의 환산가액을 토지와 건물의 평가가액으로 하며 그 가액의 구분은 제1호의 규정에 의한다. 이 경우 건물평가액이 건물에 대한 임대보증금보다 적은 경우에는 임대보증금을 건물의 평가액으로 한다. (2000.10.12. 신설) 3. 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 (2000.10.12. 신설) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 가. 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물 소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지·건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지·건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의한다. (2000.10.12. 신설) 나. 토지소유자가 건물소유자로부터 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 토지 소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지·건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지·건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 건물의 평가액이 건물소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 건물의 임차보증금에 의한다. (2000.10.12. 신설) ○ 서면인터넷방문상담4팀-606, 2005. 4.22. 1. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 및 「같은 법 시행령」 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가할 때, 자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 임대보증금 등 환산가액에 가산하지는 않음. 또한, 토지의 소유자와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 전체 임대보증금 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액을 각각 토지와 건물의 임대보증금 등 환산가액으로 하는 것이며, 건물에 부수되지 않은 인근 토지에 부설주차장을 설치하여 운영하면서 임차인 등으로부터 주차비를 받는 경우 당해 주차장용 토지는 임대차계약이 체결되지 않은 재산으로 보아 평가하는 것임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1751, 2005.09.27. 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액으로 평가할 때, 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 임대보증금 등 환산가액에 가산하지는 아니하는 것임. ○ 재삼46014-1895, 1997.08.04. 구상속세법(1996.12.30. 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「임대차계약」에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니하는 것임. ○ 재재산46014-253, 1997.07.25. 구상속세법(1996.12.30. 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 임대차계약에는 그 임대차계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 않는 것임. |