주택재건축사업 조합원이 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세 되는 것임
전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)되는 것입니다.
귀 질의의 경우 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것이므로 위 “2”에 해당하지 않는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 1. 2000년 ○○시 ○○구 소재 주택 취득 - 2002년 재건축 사업계획 승인, 2005년 10월 준공 2. 2001년 ○○시 ○○구 소재 주택 취득 - 2004년 6월 재건축 사업시행인가 , 2005년 11월 관리처분계획 인가 【질 의】 위의 경우 [2] ○○구 소재 입주권을 양도할 경우 비과세에 해당하는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) (중간생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1070, 2005.06.28. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. 여기서 “다른 주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축추진 중인 주택인 경우로서 기존주택의 취득당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로서 추후 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 준공시점에서 새로 취득한 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보아 상기의 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되지 않는 것이나, “다른 주택”이 재건축 입주권인 경우로서 취득당시 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)인 경우에는 재건축사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 귀 질의와 관련된 유사사례(재산46014-10135, 2002.11.22.; 재일46014 -2889, 1996.12.31.)를 참고바람 ○ 서면4팀-2248, 2005.11.17. 【질의】 본인이 18년 동안 거주하여 대구시 소재 소형아파트가 주거생활 안전에 위험이 있어 2004년에 재건축조합을 결성, 기존 아파트를 철거하고 기존 재건축조합원들에게 신규아파트를 분양하고 현재 공사 중에 있으며 2007년에 입주예정임. 본인은 상기 아파트 철거로 인하여 주거를 위한 다른 지역 아파트를 분양받아 2005년 4월에 이주하고 2005년 6월에 동아파트 이전등기를 완료하여 거주하고 있는데, 현재 살고있는 아파트 구입에 따른 자금부담으로 인하여 재건축아파트를 매매하고 싶은데, 상기 재건축조합에서 분양한 재건축아파트 입주권 2006년 5월까지 (1년 이내) 매매할 경우 양도소득세가 비과세되는지. 아니면 과세되는지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)대상에 해당하며, 이는 2005. 9.29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1714, 2006.06.13. 【질의】 (내용) - 1987년 9월부터 ○○시 ○○구 ○○동 소재 단독주택에 세대원 전부가 거주하며 당해 주택 1채를 보유함. - 2004.10.27. 아파트 재건축사업에 따라 조합원으로 계약함. - 2005. 9.16. 사업시행인가 필(○○시) - 2005.12.29. 재건축조합원 총회(시공사 선정) - 2006. 4. 2. 아파트 재건축 관리처분계획 인가됨(○○시) - 2006. 4.26. 이주 실시하였으며, 2006. 7월 말부터 공사 시행 예정 (질의) 위 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정 되는날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-235, 2006.02.10. 【질의】 (내용) 주택의 보유현황 〈A주택〉 ㆍ2000.10.10. 취득 2002. 1.14. 재건축사업 승인일 (주택 멸실일: 2003. 1.28.) ㆍ2006. 3.10. 재건축될 A주택의 사용승인(준공)예정일. 〈B주택〉 ㆍ2001. 9.10. 취득 이후 현재까지 전세대원이 거주함. (질의) 위 B주택을 A주택의 사용승인일 이후 양도하고 전세대원이 A의 재건축주택에서 1년 이상 거주할 경우 B주택의 양도소득이 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제4항의 규정은 2006. 1. 1. 이후 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에 동항 각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「동법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 사례와 같이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임. |