환지청산금을 현금으로 교부받은 부분은 양도소득세 과세대상이며 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 하는 것임
전 문
[회신]
귀하의 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면인터넷방문상담4팀-384 (2006. 2.23.), 서면인터넷방문상담4팀-1504 (2004. 9.22.), 제도46014-10697 (2001. 4.20.)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] o 우리 시에서 ○○시 ○○동 ○○번지 일원에 ○○토지구획정리사업을 시행하여 2006. 5. 8.일자로 환지확정처분을 완료하였음. o 체비지 매각방법 등 - 계약금액결정: 2개기관 감정평가 후 예정가격 결정 - 계약체결방법: 수의계약 또는 공개경쟁입찰 - 계약 및 잔금일자: 2001년도 ～ 2006년도 사이 - 정산방법: 환지확정처분시 증,감 면적에 대하여는 감정가격으로 정산하여 청산금을 징수 또는 교부 [질의사항] 상기와 같은 상황에서 계약체결 당시 체비지의 면적이 환지확정 처분으로 감소되었을 때 계약당사자에게 교부한 청산금이 양도소득세 과세대상인지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ② 법 제88조 제2항에서 “체비지”라 함은 제1항의 규정에 의한 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 당해 토지(해당 법률의 규정에 의한 보류지를 포함한다)를 말한다. ○ 도시개발법 제34조 【환지예정지의 지정】 ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 도시개발구역 안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자 등이 있는 경우에는 당해 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제28조 제3항 및 제4항의 규정은 제11조 제1항 제4호 내지 제7호의 규정에 의한 시행자가 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하고자 하는 때에 이를 준용한다. (2002.12.30. 개정) ③ 시행자가 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하고자 하는 경우에는 관계토지소유자와 임차권자 등에게 환지예정지의 위치ㆍ면적과 환지예정지 지정의 효력발생시기를 통지하여야 한다. ○ 도시개발법 제35조 【환지예정지 지정의 효과】 ① 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자 등은 환지예정지의 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다. ② 시행자는 제34조 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정한 때에 당해 토지에 사용 또는 수익의 장애가 될 물건이 있거나 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시할 날을 따로 정할 수 있다. ③ 환지예정지의 지정의 효력이 발생하거나 제2항의 규정에 의하여 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시하는 때에 당해 환지예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간 동안 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항의 규정에 의한 권리의 행사를 방해할 수 없다. ④ 시행자는 제33조의 규정에 의한 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. ⑤ 제47조 및 제48조의 규정은 임차권 등의 목적인 토지에 관하여 환지예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료 기타 사용료 등의 증감이나 권리의 포기 등에 관하여 이를 준용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 도시개발법 제39조 【환지처분】 ① 시행자는 환지방식에 의하여 도시개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사관계서류를 일반에게 공람시켜야 한다. ② 도시개발구역 안의 토지소유자 또는 이해관계인은 제1항의 공람기간 내에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 그 의견서의 제출을 받은 시행자는 공사결과와 실시계획내용과의 적합 여부를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다. ③ 시행자는 제1항의 공람기간 내에 제2항의 규정에 의한 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 때에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 완료하여야 한다. ④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 때(지정권자가 시행자인 경우에는 제50조의 규정에 의한 공사완료공고가 있는 때)에는 대통령령이 정하는 기간 내에 환지처분을 하여야 한다. ⑤ 시행자는 환지처분을 하고자 하는 때에는 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. ○ 도시개발법 제40조 【청산금】 ① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에 그 과부족분에 대하여는 종전의 토지 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용상황ㆍ환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 이를 청산하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 청산금은 환지처분을 하는 때에 이를 결정하여야 한다. 다만, 제29조 또는 제30조의 규정에 의하여 환지대상에서 제외한 토지 등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 이를 결정할 수 있다 ○ 도시개발법 제41조 【환지처분의 효과】 ① 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정은 행정상 또는 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다. ③ 도시개발구역 안의 토지에 대한 지역권은 제1항의 규정에 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 인하여 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다. ④ 제27조의 규정에 의한 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 당해 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다. ⑤ 제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 이를 취득한다. ⑥ 제40조의 규정에 의한 청산금은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 확정된다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-384, (2006.02.23.) 【회신】 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적 보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 하는 것이며 이는 2001. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1504, (2004.09.22.) 【회신】 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상임. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니함. 귀 질의와 유사한 기 질의회신(재일 46014-2104, 1999.12.13. 및 재일 46014-2134, 1998.11. 4.)을 참고하기 바람. ○ 제도46014-10697, (2001.04.20.) 【회신】 귀 질의 (1)의 경우 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 편입된 날부터 3년이 지난 농지( 조세특례제한법시행령 제66조 제1항 제1호 )와 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지(같은법령 같은조항 제2호) 중 어느 하나에 해당하여도 자경농지에 대한 양도소득세를 면제받을 수 없는 것이며, (2)의 경우 환지청산금을 현금으로 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세 과세대상이며 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 하는 것임. |