계약조건이 성취되어 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것이나 계약조건의 잔금정산에 관한 사항은 관할 세무서장이 사실판단 할 사항임
전 문
[회신]
계약조건이 성취되어 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것이나 귀 질의의 경우 계약조건의 잔금정산에 관한 사항은 관할 세무서장이 종합판단 할 사항이며 붙임의 관련 조세법령과 기 질의회신문(재일 46014-1553.1995.06.26.호 및 서일 46014-10547.2003.05.01 호)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 아파트의 보존등기가 난 후에 잔금의 일부인 300만원를 남겨두고 매도시 분양권으로 양도소득세를 신고해도 되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29 개정) 나. 지상권(2000.12.29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권(2000.12.29 개정) 3. 이하생략 ○ 소득세법기본통칙 94-1 【 부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시 】 영 제157조 제3항에서 "부동산을 취득할 수 있는 권리" 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리 를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.(1997.04.08 개정) 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법 제98조 【 양도 또는 취득의 시기 】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【 양도 또는 취득의 시기 】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) [ 부칙 ] 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일 . 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일 로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(1994.12.31 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정) ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율 】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2003. 12. 30. 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.(2000.12.29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제168조 미등기양도제외자산의 범위 등(2000.12.29 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.(2000.12.29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산(1994.12.31 개정) 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산(1994.12.31 개정) 3. 법 제89조 제2호․제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지(1998.12.31 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산(1994.12.31 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002.12.30 개정) ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000.12.29 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일 46014-1553 1995.06.26. 건설중인 아파트를 분양받아 계약금만을 지급한 상태에서 양도하는것은 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 해당함 이러한 "부동산을 취득할 수 있는 권리"는 부동산등기법에 의한 등기대상권리가 아니므로 이를 미등기상태로 양도한 경우에도 미등기 양도자산에 해당하지 아니하는 것임 이 경우 "부동산을 취득할 수 있는 권리"의 양도에 따른 양도차익의 계산은 실지거래가액에 의함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일 46014-10547 2003.05.01 기 질의회신문(재일 46014-1886,1999.10.27) 및 (재일 46014-1667, 1996.07.12) 을 참고하시기 바랍니다. ※ 참고예규(재일 46014-1886, 1999.10.27) "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 소득세법 제94조 각 호의 자산이 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 또한, 같은법 제94조 제2호에 해당하는 부동산에 관한 권리를 취득하고 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당되는 것입니다. ※ 참고예규(재일 46014-1667, 1996.07.12) 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이 후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것입니다. 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일이 그 취득시기가 되는 것입니다 |