2005.5.31이전 사업시행인가된 재건축 승계조합원이 취득한 주택의 취득시기

관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계받아 주택을 취득한 경우에는 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)을 주택의 취득시기가 되는 것임.

[회신] 1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것입니다. 2. 귀사례의 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해주택이 완공되어 일시적으로 2주택이 된 경우 당해 주택의 완공된 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 양도일 현재 양도하는 주택이 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 붙임자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A주택 ‧ 2003. 2월 재건축 사업계획승인되고 2004.10월 관리처분 인가된주택 을 2003.10월 철거전에 세입자 인수조건으로 취득하였으며 다른 주택 없음. - B주택 ‧ 2003.3월 재건축 입주권을 취득하여 2005.6월 소유권이전 등기후 거주중임. ○ 질의내용  A아파트가 2008.6월 입주예정인 경우 B주택을 언제까지 양도하는 경우 비과세 되는지요? (준공후 1년이내인지? 준공전인지? ) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신 설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. - 3. 생략. 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 이하생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3594, 2006.10.31 【제목】 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해 주택이 완공되어 일시적인 2주택이 된 경우 1년이내에 종전주택(비과세 요건충족)을 양도한 경우 양도소득세를 비과세함 【질의】 (사실관계) (1) 서울 ○○구 ○○동 아파트 1996년 취득 (2) 서울 □□구 □□동 주거용 오피스텔 2004년 1월 취득 (3) 서울 ○○구 ○○동 재건축아파트 - 재건축 사업계획승인일 : 2002년 - 2004년 7월 동호수 확정된 입주권을 취득 - 입주예정일 : 2006년 12월∼2007년 1월 (질의내용) 1. 재건축중인 (3)아파트가 준공되어 입주 후 (2)오피스텔을 양도하고 (1)아파트를 양도하는경우 (1)아파트의 1세대1주택 비과세 요건은. 2. (1)아파트에 계속 살고 2007년 (2)오피스텔을 먼저 양도하고 (3)아파트를 양도하는 경우 양도소득세 계산은 어떻게 하는지. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임. 2. 1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해주택이 완공되어 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것임. ○ 서면4팀-3537, 2006.10.26 【제목】 사업계획승인일 이후에 취득한 입주권으로 취득한 주택의 취득시기는 주택의 사용검사필증 교부일(사실상 사용일, 사용승인일)로 하는 것임 【질의】 (사실관계) 재건축대상 아파트를 취득하기로 계약하고 잔금을 치루며 이사오는날인 2000.9.23. 재건축 사업계획승인 인가가 나고, 이후 16개월을 계속거주하다 철거로 인하여 퇴거한 후 2005년 3월 사용승인 및 거주하고 있음. (질의내용) 위의 재건축된 주택을 양도할 경우 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세규정을 적용받을 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 귀 질의의 경우 재건축 사업계획승인일 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며 , 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일( 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임. ○ 서면5팀-846, 2007.03.14 【제목】 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당함 【질의】 (질의1) 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택에 대하여 신축주택의 분양을 포기하고(포기시점은 관리처분계획인가일 이전임) 현금청산을 받은 경우 현금청산시기가 관리처분계획인가일 이후에 이루어질 때 주택의 양도로 보아야 하는지 부동산에 관한 권리의 양도로 보아야 하는지. (질의2) 도시 및 주거환경정비법 구역내에 소재하는 소형주택(건물면적 60㎡ 이하 기준시가 4천만원 이하)을 포함한 3주택 이상자가 정비구역내의 소형주택에 대하여 분양포기하고 현금청산을 받는 경우 분양포기 시기가 정비구역지정시기 이후인 경우 중과세대상에 해당되는지. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임 . 2. 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60) 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 당해 주택이 동법 시행규칙 제82조 제1항 각호의 요건을 모두 갖추었다 하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 정비구역 지정ㆍ고시일 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되는 것임.