전 문
[회신]
「소득세법」 제88조의 규정에 의거 양도라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는 것이며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」또는 기타 법률의 규정에 의하여 사업시행자에게 주택 및 그 부속토지를 양도하면서 보상금을 수령하는 경우에도 양도에 해당하는 것입니다.
비과세양도소득에 해당되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것입니다. 그러나 귀 질의 사례와 같이 1세대 2주택인 상태에서 먼저 양도하는 주택은 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」또는 기타 법률의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도되는 토지의 양도시기는 보상금에 대한 협의가 성립되어 보상금을 수령하였거나 재결보상금 및 공탁금을 이의 없이 수령한 경우에는 보상금수령일 또는 공탁일이 되는 것이며, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 되는 것입니다. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 당해자산의 가치를 실질적으로 증대시키는데 소요된 비용인 자본적지출액은 「소득세법」 제97조 제1항 2호 및 동법시행령 제163조 제3항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 필요경비로 산입하는 것이나, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고 시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것입니다. 「조세특례제한법」 제77조 의 규정에 의하여 2002. 1. 1.～2006.12.31.까지 기간 중에 양도한 공공사업용 토지 등의 양도대금을 현금으로 수령한 경우에는 양도소득세 감면이 적용되지 않으며, 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 1. 본인은 현재 1가구 2주택 소유자로서 - 한 채는 90년 3월에 ○○시 ○○구 ○○동에 58평 단독주택을 구입하여 현재까지 약 15년 동안 거주하고 있으며, - 다른 한 채는 87년도 가입한 주택청약예금통장으로 ○○시 ○○구 ○○동 재개발 주택조합 일반인 분양에 24평형이 96년 주택은행 추첨에 의해 당첨되어 99. 7.31. 준공검사가 완료되어 소유권 등기를 마치고 현재까지 전세를 놓고 실제 거주는 하지 않고 있음. 2. 현재 거주하고 있는 단독주택이 ○○뉴타운 개발지역으로 지정되어 추진 중이며 공영개발로 주택이 수용당할 경우 보상을 받고 원주민에게 아파트 입주권이 주어지는 것으로 알고 있는데, 그런 경우에도 보상금을 매매로 인정하여 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세가 과세되는지 3. 만약에 양도소득세를 납부해야 한다면 어느 정도나 되는지 - 참고로 단독주택 취득가격은 1990년 3월 당시 취득세와 등록세 포함 약 9,500만원 정도이며, 현재 보상예상가격은 대지, 건물 포함 약 4억 5천만원 정도 예상하고 있음 4. 또한 2001년도에 주택을 증개축 리모델링으로 인하여 건축비가 약 7천만원 정도의 비용이 들어갔는데(당시 구두계약으로 영수증처리는 하지 못하였고 실사하면 인정될 수 있는 부분임) 취득가격에 포함되는지 5. 아파트는 당시 분양가격이 1억 1천만원 정도(취득세 + 등록세 포함) 현재 거래가격은 약 1억 9천만원 정도 예상하고 있음 6. 수용당한 주택이 매매로 인정된다면 적용시점은 보상금잔금을 받은 날짜인지 수용공고 확정날짜인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. “이하 생략” ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12. 29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ○ 조세특례제한법 제77조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2006년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득(토지 등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 한한다)에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.(2003.12.30. 개정) 1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2003.12.30. 개정) 2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2002.12.30. 개정 ; 도시 및 주거환경정비법 부칙) 3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.11. 개정) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산46014-63, 2000.03.10. 양도라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨. ○ 서면4팀-1287, 2005.07.22. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 교체비용이 구체적으로 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-559, 1996.03.02. 현행의 소득세법상, 토지와 건물 등 양도소득세 과세대상 자산이 유상으로 소유권이 이전되는 경우에는 같은 법 제88조 제1항의 규정에 따라서 양도소득세 과세대상이 되는 것이므로 수용되는 경우에도 과세되는 것이며, 같은 법 시행령 제162조의 규정에 따른 양도일 현재를 기준으로 하여 과세요건을 판단하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-158, 2005.09.05. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이라 함은 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또한 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울, 과천 및 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)을 말함. ○ 재재산 46014-220, 1999. 7. 8. 토지수용법 기타 법률에 의하여 토지가 수용되는 경우 양도 또는 취득의 시기는 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조의 규정에 의하여 보상금이 공탁되어 공탁금을 수령한 경우에는 공탁일로 보는 것이나 공탁금을 수령하기 전에 소유권이 이전된 경우에는 소유권이전등기일이 되는 것임. ○ 재산 46014-943, 2000. 7.29. 토지수용법 기타 법률의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도되는 토지의 양도시기는 보상금에 대한 협의가 성립되어 보상금을 수령하였거나 재결보상금 및 공탁금을 이의 없이 수령한 경우에는 보상금수령일 또는 공탁일이 되는 것이며, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 되는 것임. ○ 재일46014-1375, 1997.06.04. 【질의】 질의자(○○○)는 ○○공사 ○○지구 사업단에서 수용한 토지에 대해 보상가가 적절치 못하여 현재 소송을 제기한 상태이고 소유권은 질의자가 알지도 못한 상태에서 ○○공사로 이전되어 있음. 질의자는 ○○공사가 공탁한 공탁금을 97년 2월 19일에 수령하였으나 소송 중이기 때문에 수령 후 1개월 내에 양도 소득세를 자진 납부해야 되는지 백방으로 확인하였으나 확인이 안되 다음과 같이 질의 함. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 질의1 : 질의자와 같이 소유권은 이전되었고 공탁금은 수령하고 소송을 제기한 상태에서 어디를 기준으로 양도 소득세 신고를 하여야 하는지요? 질의2 : ○○공사에서 수용한 ○○시 ○○지구에 대해서 양도 소득세 감면 혜택이 가능한지요? 가능하다면 감면 비율이 몇 ％인지요? 【회신】 1) 자산의 양도차익을 산정함에 있어 토지 등의 수용에 따른 양도 시기는 당사자간에 수용보상금에 대한 협의가 성립되어 재결보상금 및 공탁보상금을 이의 없이 수령한 경우에는 재결보상금의 수령일 또는 공탁일이 되는 것이나, 2) 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송으로 변동된 토지보상금을 수령한 경우에는 변동보상금 확정일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 되는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-323, 2005.03.04. 【제목】 공공사업용 토지 등의 양도대금을 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세가 10% 감면됨. 【질의】 (현황) 본인 소유의 8년 이상 자경농지 834㎡와 대장상 지목은 산이나, 실제는 전으로 개간 경작하고 있는 8년 이상 된 농지 1,950㎡가 2003년에 지방자치단체가 개설하는 폭 50㎡의 도로용지로 수용되어 2004.11월부터 도로로 이용되고 있음. 수년전부터 도로계획선을 그어놓은 관계로 토지보상액은 2004년 개별시가의 1/3 정도밖에 받지 못함. (질의) 이 경우 조세특례제한법 제77조 (공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 규정 등 감면을 받을 수 있는 규정이 있으면 회신바람. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 조세특례제한법 제77조 의 규정에 의하여 2002. 1. 1.～2006.12.31.까지 기간 중에 양도한 공공사업용 토지 등의 양도대금을 현금으로 수령한 경우에는 양도소득세 감면이 적용되지 않으며, 채권으로 수령한 경우에 한하여 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 2. 또한 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항 의 규정에 의한 양도일 현재 실질상의 농지로서 그 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우에는 같은 법 제69조의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 3. 상기 1.과 2.를 적용함에 있어 감면받을 양도소득세액의 합계액은 1억원을 한도로 하여 계산하는 것임. |