신축주택취득기간 내에 사용승인을 받지 아니한 재건축 주택은 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 대상에 포함되지 아니함
전 문
[회신]
귀 질의 1.의 경우 재건축으로 완성된 주택은 신축주택취득기간 내에 사용승인을 받지 아니하여 감면대상에서 제외(귀하에게 이미 회신한 서면인터넷방문상담4팀-2088, 2004.12.21. 참고)되는 것이며 따라서, 양도한 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다.
도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축조합원이 재건축사업으로 취득한 재건축주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간의 계산은 멸실된 주택과 재건축한 주택을 통산하는 것이며, 동 재건축주택이 1세대 1주택에 해당하는 경우라도 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 그 초과액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 1981.3.14 서초동소재 아파트 구입거주 중 1999.7월 재건축으로 멸실 - 1999.4월 경기 군포소재 아파트를 구입하여 이주하여 거주(취득가액 190백만원) - 서초동 재건축아파트는 2001.5.21 사용승인(건물 121.66㎡)을 받았으나 형편상 입주하지 못하고 임대를 하고 있었음 - 2004.12월 군포아파트를 양도하고 지방으로 이전하여 전세거주중(양도가액 260백만) - 현재 서초동 아파트만을 보유하고 있으며 2005.5월 중 9억원에 양도할 예정임 1. 서초동주택의 경우 조세특례제한법상 양도소득세의 감면에 해당하여 군포주택을 비과세받을 수 있는지 또는 구제책이 있는지 여부 2. 서초동주택이 감면대상에 해당하지 아니하는 경우 재건축전 기존주택의 보유 및 거주기간이 세액에 어떤 영향을 미치는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10033,2002.01.09 1. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 2. 위 1에 해당하는 경우 감면하는 세액에 대하여 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 ○ 재산46014-228,2000.02.29 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정시 보유기간은 소득세법시행령 제154조 제8항 의 규정에 의하여 기존 주택의 보유기간 및 재개발공사기간과 재개발한 주택의 보유기간을 통산 하는 것이나 재개발전 나대지를 소유한 조합원이 재개발로 취득한 주택의 1세대 1주택 보유기간계산은 도시재개발법 제38조 에서 규정하는 준공검사필증 교부일(준공검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사용일 또는 사용승인일)부터 양도일까지로 하는 것임 |