전 문
[회신]
상속받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 「소득세법 시행령」 제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 재건축 중인 상태에서 입주권으로 상속받아 취득한 주택을 양도하는 경우로서 취득 시 실거래가액 산정방법은? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2.19. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간․성질․내용․거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999.12.31. 신설) 3. 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인․증여자․수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 주주 등 1인은 상속인 등으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다. (2003.12.30. 단서신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30. 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002.12.30. 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002.12.30. 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 (2002.12.30. 개정) ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999.12.31. 신설) ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12. 30. 신설) ⑥ 국세청장은 상속․증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준․방법․절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. (2003. 12.30. 항번개정) ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】 ② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 단서개정) ○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 60-49...2【시가적용시 평가기준일】 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 동항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전 후 6월(증여재산의 경우 3월) 이내인지 여부는 다음 각호의 1에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단한다. 1. 영 제49조 제1항 제1호의 경우에는 거래가액이 확정되는 계약일 2. 영 제49조 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3. 영 제49조 제1항 제3호의 경우에는 보상가액이 결정된 날 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면1팀-27, 2004.01.05. 【질의】 재건축조합의 조합원으로부터 재건축중인 아파트를 취득할 수 있는 권리를 증여받은 경우로서 증여세과세표준 신고기한까지 재건축조합에 현물출자한 토지와 건물의 평가액이 없는 경우 증여재산 평가방법 (2003년 증여분) 【회신】 귀 질의의 경우는 질의회신문(재산상속 46014-1459, 2000.12. 6. ; 서일 46014-11442, 2002.10.29.) 및 관련 조세법령을 참고하기 바라며, 증여세과세표준 신고기한까지 조합원으로서 출자한 토지와 건물에 대한 평가액이 없는 경우 회신내용 중 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 평가금액은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 시가에 의하고, 동 시가를 산정하기 어려운 경우에는 동법 제61조 제3항의 규정에 의한 기준시가를 적용할 수 있는 것임. (참고 : 재산상속 46014-1459, 2000.12. 6.) 1. 재건축중인 아파트를 취득할 수 있는 권리는 상속세 및 증여세법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임. 2. 귀 질의와 같이 재건축아파트 조합원으로서 아파트를 분양받을 권리를 증여하는 경우에 평가기준일까지 불입한 금액은 조합원으로서 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 평가기준일까지 부담금 중 불입한 계약금과 중도금 등을 합한 금액이 되는 것이며, 평가기준일까지 이주비로 대여 받은 금액과 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우에는 당해 금액은 채무로서 공제되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (참고 : 서일 46014-11442, 2002.10.29.) 귀 질의와 같이 재개발조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 기질의회신문(재산상속 46014-22, 2000. 1. 7.)에 의하여 처리하기 바라며, 이 경우 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄이며, 이는 소관세무서장이 당해 권리에 대한 거래상황, 가격변동 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-328, 2005.03.04. 【질의】 (사실관계) o 재건축이 추진 중인 연립주택을 사업시행인가일 이후에 증여받은 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 것으로 보아 증여일까지 불입한 금액과 증여일 현재의 프리미엄을 합한 가액으로 평가하는 바, o 증여일(2004. 1.29.)부터 1년여가 경과한 현재까지 관리처분이 이루어지지 않고 있어 재건축조합에 현물출자한 토지와 건물의 평가액이 없으며, 단지 내의 연립주택이 최근 수년 동안 거래된 사실이 전혀 없음. (질의내용) o 사실관계가 위와 같은 경우 당해 권리의 평가방법 및 인근 부동산중개업소의 호가평가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부 【회신】 상속세 및 증여세법 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가할 때, 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-27, 2004. 1.15.)을 참고바람. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (참고 : 서면4팀-27, 2004. 1.15.) 귀 질의의 경우는 질의회신문을 참고바라며, 증여세과세표준신고기한까지 조합원으로서 출자한 토지와 건물에 대한 평가액이 없는 경우 회신내용 중 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 평가금액은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 시가에 의하고, 동 시가를 산정하기 어려운 경우에는 동법 제61조 제3항의 규정에 의한 기준시가를 적용할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-839, 2005.05.27. 【질의】 피상속인이 아파트 분양권을 취득하여 3차 중도금까지 납부한 후 사망하였음. 상속인이 잔여중도금 및 잔금을 불입하고 입주한 아파트(주택투기지역 소재)를 2005년 양도하였음. 이 경우 양도가액은 실지거래가액이 되고, 취득가액은 상속세및증여세법 시행령 제51조 제2항 의 규정에 의한 평가로서 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 가산하도록 규정되어 있음. 피상속인이 사망한 시점은 분양권인 상태로서 프리미엄을 알 수 없는 바, 취득가액이 불분명하므로(비록 분양계약서상 분양금액이 나타남에도 불구하고) 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목 규정에 의거 환산가액으로 취득가액을 산정할 수 있는지 여부 【회신】 상속받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지 취득가액은 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 의 규정에 의거 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목 및 동법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 취득가액은 적용할 수 없는 것. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-839, 2005.05.27. 【질의】 (현 황) ① 부가 2004. 2월 ○○시 토지거래허가지역에 논을 샀음. - 공시지가 : 3,500만원 - 실제구입금액 : 2억원 ② 부가 연로(82세)하여 상속을 받을 경우 공시지가로 취득세 및 등록세를 구청에 납부하고 상속세는 세무서 신고하여야 하며, 이때 10억(모 생존)까지는 신고해도 된다고 함. (질 의) o 본인이 상속 후 일정기간 후에 땅을 팔 경우 양도소득세의 기준이 되는 상속당시의 토지가격(토지매입가)을 어떻게 산정하는지. 양도소득세 과세대상 ＝ 토지 판매가 － 토지 매입가 바꾸어 말하면 부가 실제구입가격은 공시지가의 6배 정도로 샀는데 상속후면 년이 지나 매각할 때 만일 상속시의 공시지가로 토지매입가를 계산한다면 실제구입가격이 많은 차이가 나서 세금부담이 커지리라 생각됨. ※ 부동산계약서, 영수증, 토지대금지불증거(은행통장)는 보관하고 있음. 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 같은 법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속 토지 포함)외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이여, 이 경우 양도자산이 상속받은 자산인 경우 그 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 의 규정에 의한 가액[상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액 등]에 의하는 것임. |