전 문
[회신]
부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의의 경우 판매를 목적으로 임야, 대지, 잡종지 등을 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 것인지의 여부는 구체적 내용을 확인하여 사실 판단할 사항입니다.
「상속세 및 증여세법」제42조 제4항의 규정에 의하여 미성년자 등 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는자가 타인으로부터 재산을 증여받는 등 같은항 각호에 해당하는 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등 재산가치증가사유로 인하여 당해 재산가치가 증가한 경우로서 그 재산가치상승금액이 3억원 이상이거나 같은법 시행령 제31조의 9 제7항 제2호 내지 제4호의 금액을 합한 가액의 30％ 이상인 경우에는 그 재산가치상승금액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1) 2004년도에 수증한 토지를 택지조성하여 증여일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 부동산매매업으로 과세되는지 아니면 증여자의 양도소득으로 과세되는지 여부 2) 특수관계자로부터 부동산을 증여받아 5년이내 당해 부동산을 택지조성하여 양도시 재산가치증가에 따른 이익에 대하여 증여세 과세여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】 ③ 이 법에서 증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003.12.30. 신설) ④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) ○ 상속세 및 증여세법 제42조 【기타이익의 증여 등】 ④ 미성년자 등 대통령령이 정하는 자가 다음 각호의 사유로 인하여 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인허가, 주식ㆍ출자지분의 상장 및 합병 등 대통령령이 정하는 사유(이하 이 조에서 재산가치증가사유라 한다)로 인한 당해 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 타인으로부터 재산을 증여받은 경우 (2003.12.30. 개정) 2. 특수관계에 있는 자로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 당해 정보와 관련한 재산을 유상으로 취득한 경우 (2003.12.30. 개정) 3. 특수관계에 있는 자로부터 차입한 자금 또는 특수관계에 있는 자의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우 (2003.12.30. 개정)⑤ 제4항의 규정에 의한 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 당해 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승기여분 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 재산가치증가사유의 발생일전에 당해 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유의 발생일로 본다. (2003.12.30. 개정) ⑥ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 특수관계에 있는 자외의 자간의 증여에 대하여 동 규정을 적용한다. 이 경우 제4항의 규정 중 기간에 관한 규정은 이를 없는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ⑦ 제1항ㆍ제3항ㆍ제4항 및 제6항의 규정을 적용함에 있어서 1억원 이상인 재산의 범위, 특수관계에 있는 자의 범위, 소유지분 또는 그 가액의 변동 전후 당해 재산의 평가차액의 산정방법, 주식전환 등 당시의 주식가액 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 의 9 【기타이익의 증여 등】 ④ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서 대통령령이 정하는 자라 함은 그 직업연령소득재산상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자를 말한다. (2003.12.30. 신설) ⑤ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 비상장주식에 있어서는 한국증권업협회에의 등록, 생명보험 또는 손해보험에 있어서는 보험사고의 발생, 지하수개발이용권 등에 있어서는 그 인ㆍ허가 등을 말한다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익이라 함은 제7항 각호외의 부분의 규정에 의하여 계산된 금액(이하 이 항에서 재산가치상승금액이라 한다)이 3억원 이상이거나 동 재산가치 상승금액이 동항 제2호 내지 제4호의 금액의 합계액의 100분의 30 이상인 경우의 당해 재산가치상승금액을 말한다. (2003.12.30. 신설) ⑦ 법 제42조 제5항 전단에서 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액이라 함은 다음 제1호의 가액에서 제2호 내지 제4호의 가액을 각각 차감한 것을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 당해 재산가액 : 재산가치 증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다) (2003.12.30. 신설) 2. 당해 재산의 취득가액 : 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세과세가액을 말한다) (2003.12.30. 신설) 3. 통상적인 가치 상승분 : 제31조의 6 제5항의 규정에 의한 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액 (2003.12.30. 신설) 4. 가치상승기여분 : 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인허가 등에 따른 자본적지출액 등 당해 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용 (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994.12.22. 개정) 1. 종합소득 (2000.12.29. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 퇴직소득 (2000.12.29. 개정) 퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 산림소득 산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22. 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1066, 2006.04.21. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 서면1팀-431, 2006.04.05. 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의의 경우 판매를 목적으로 임야, 대지, 잡종지 등을 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 것인지의 여부는 구체적 내용을 확인하여 사실 판단할 사항임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-362 (2004. 3.29.) 상속세 및 증여세법 제42조 제4항 의 규정에 의하여 미성년자 등이 재산을 증여받은 후 5년 이내에 그 재산에 대하여 개발사업의 시행 등으로 재산가치가 증가하여 이익을 얻은 경우 당해 이익상당액에 대하여 증여세가 부과되는 것이며, 이때 “미성년자 등”이라 함은 같은법시행령 제31조의 9 제4항의 규정에 의하여 그 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자를 말하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-417,2006.02.28. 「상속세 및 증여세법」 제42조 제4항 의 규정에 의하여 미성년자 등 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는자가 타인으로부터 재산을 증여받는 등 같은항 각호에 해당하는 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등 재산가치증가사유로 인하여 당해 재산가치가 증가한 경우로서 그 재산가치상승금액이 3억원 이상이거나 같은법 시행령 제31조의 9 제7항 제2호 내지 제4호의 금액을 합한 가액의 30％ 이상인 경우에는 그 재산가치상승금액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것임. |