전 문
[회신]
구)주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다) 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우로써 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나, 귀 질의와 같이 사업계획승인일 현재 1세대가 2주택을 소유하여 1세대1주택의 비과세 요건을 충족하지 아니한 입주권은 비과세되지 않는 것입니다.
또한, 당해 재건축공사기간 중에 동일세대원이던 피상속인으로부터 재건축아파트의 입주권을 상속받아 재건축한 신축주택을 양도하는 경우 동일세대원으로써 상속전의 보유기간 및 거주기간을 합산하여 당해 신축주택의 양도일 현재 1세대1주택으로써 비과세 요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제154조 제1항 규정에 의하여 비과세되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - A 주택 1. 1986년 6월 남편명의로 주택 취득하여 1989년 9월까지 거주 2. 2003년 3월 재건축사업계획 승인인가 3. 2004년 4월 남편 사망으로 상속취득 4. 2004년 5월 관리처분계획 인가, 2007년 3월 입주예정 - B주택 1. 2002년 7월 본인 외 2인이 공동명의로 주택 구입 2. 2005년 8월 양도 후 양도소득세 납부 【질 의】 1. 2006년 7월 현재 입주권 상태인 위 A주택을 완공 전에 입주권으로 양도하는 경우 2. 위 A주택을 완공 후 양도하는 경우 양도소득세 비과세 해당여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2.19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (중간생략) (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-145, 2006.01.27. 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 거주하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 구주택이 멸실하고 재건축 함으로 취득한 입주권이 주택으로 전환된 후에 당해 재건축한 신축주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간(단, 공사기간은 제외)을 합산하는 것이며, 당해 재건축공사기간 중에 동일세대원이던 피상속인으로부터 재건축 아파트의 입주권을 상속받은 경우에도 동일세대원으로서의 상속전 보유기간 및 거주기간을 합산하여 당해 신축주택의 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것임. ○ 서면4팀-1743, 2004.10.28. 【질의】 (현황) 1. 모친이 1983년 주택을 취득하였으며 1995년도에 재건축사업승인으로 입주권을 취득하였으나 1999.4월 사망으로 동일세대원인 아들이 상속받았으며, 2002.12월 준공된 주택을 2004.10월 양도할 예정임. 2. 위 주택 외에 피상속인은 2주택이 더 있었던 바, 위 상속인인 아들이 모두 상속받았으며, 2002년도에 기 양도하여 현재는 1주택임. (질의) 입주권 상태로 상속받아 준공후 양도함에 있어서 주택상속과 같이 동일세대원으로서 피상속인이 거주 및 보유한 기간을 통산하여 3년 이상 보유 및 거주하였기에 비과세되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 거주하던 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 구주택이 멸실하고 재건축함으로써 취득한 입주권이 주택으로 전환된 후에 재건축한 신축주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간(단, 공사기간 중의 기간은 제외)을 합산하는 것이며, 2. 당해 재건축공사기간 중에 동일세대원이던 피상속인으로부터 재건축아파트의 입주권을 다른 2주택과 함께 상속받은 경우에도 상기와 같은 방법으로 동일세대원으로서 상속전의 보유기간 및 거주기간을 합산하여 당해 신축주택의 양도일 현재 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우에는 위 영 같은조 같은항에 의하여 비과세되는 것임. 귀 질의와 관련하여 유사한 사례(서면4팀-77, 2004.2.18.; 서면4팀-1199, 2004.7.29.; 국심 2001중2100, 2001.12.15.; 재산 46014-931, 2000.7.27.)를 참고바람. ○ 서면4팀-1714, 2006.06.13. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정 되는날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1370, 2006.05.15. 【질의】 (내용) - 1985.5.1. 아파트 A를 취득 - 1997.1.3. 아파트 B를 취득 - 2003.2.8. 아파트 A는 재건축사업에 따른 관리처분계획인가를 받음. - 2003.8.25. 아파트 B를 양도 - 2006.3.30. 아파트 A를 재건축사업에 따라 취득한 조합원입주권의 상태로 양도 (21년 보유 및 3년 거주) (질의) 위 조합원입주권(A)을 양도한 경우 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우에 있어 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정 따른 관리처분계획의 인가일 현재 양도한 조합원입주권 이외의 다른 주택을 소유한 사실이 있어 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당되지 아니하므로 양도한 조합원 입주권은 같은법 시행령 제155조 제17항 규정의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없음. ○ 서면4팀-324, 2006.02.17. 【질의】 (사실관계) A와 B의 주택 취득 상황은 동일하나 양도하는 현황에 따라 비과세 여부 ㆍ2000. 1. 1. 각각 1주택씩 취득하여 2005.12.31. 양도함. ㆍA의 경우 보유기간 중에 재건축 사업계획승인이 되어 사업계획승인일 현재 2년 8개월 거주하고 주택이 멸실되어 양도일 현재 재건축 입주권이며, B의 경우 당초 취득한 주택으로 계속하여 거주하다 양도함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의사항) 위의 경우 A는 당초 취득 당시 재건축을 예상하지 않고 취득한 경우에도 재건축으로 사업계획승인일 이후 입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되며, B의 경우 비과세 되는 형평성이 맞지 않는 법령으로 재검토 하여 주기 바람. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도하는 주택의 양도일 현재 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 경우에 양도소득세가 비과세되는 것이며, 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 대하여는 비과세되지 않음. 2. 구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원 (사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다) 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이며, 사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하지 아니한 입주권은 비과세되지 않는 것임. |