전 문
[회신]
기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 개별 공시지가를 적용함에 있어서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이며, 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의하는 것입니다.
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 (질문 1) 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 경우 양도와 취득가액으로 인용되는 토지의 개별공시지가는 그 기준일을 매년 1월 1일로 하여 결정․공시하고 있는데, 1) 양도가액을 산정할 경우 공시지가 결정․공시일에 대금 청산된 경우 새로 고시된 공시지가를 적용하여야 하는지 또는 결정․공시되기 전의 공시지가를 적용하여야 하는지 2) 취득가액을 산정할 경우 기준일인 1월 1일과 결정공시일 사이에 취득한 경우에는 종전의 개별공시지가를 어느 시점까지 적용하게 되는지? (질문 2) 계약금 중도금을 계약서 내용대로 받았으나 잔금지급일에 매매부동산을 명도 받지 못할 사유가 발생되어 잔금의 일부만을 받고 나머지 잔금을 수일 후 받았을 경우 - 계약상 잔금지급일에 일부를 받았으므로 대금을 청산한 것으로 보아야 하는지 또는 나머지 잔금 모두를 받은 날을 대금청산일로 보아야 하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도 시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12.28. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시하는 가액 라. 주택 (2005. 7.13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. ※ 소득세법 일부 개정법률(법률 제7579호, 2005. 7.13.) 부칙 제1조 【시행일】 이 법은 공포한 날부터 시행한다. ○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〇 재일46014-425, 1999.03.02. 【질의】 1. 소득세법시행령 제164조 제9항 을 적용함에 있어 아래 예시와 같이 1997. 2. 6. 취득한 경우에는 양도시점에서 볼 때 1997. 1. 1. 기준한 공시지가가 이미 고시되어 있음으로 이 공시지가를 적용함이 타당하다고 사료되는 바, 96개별공시지가 96개별공시지가 96. 6.30.고시 공시가600,000원 취 득 97. 2. 6. 97개별공시지가 97. 1. 1.기준 97. 6.30.고시 공시가650,000원 98개별공시지가 98. 1. 1.기준 98. 6.30.고시 공시가700,000원 양 도 99. 2. 6. 99개별공시지가 99. 1. 1.기준 미 정 미 정 2. 만일 취득시점을 기준하여 1997. 6.30. 고시전인 1997. 2. 6. 취득한 경우 직전년 기준시가 (1996. 1. 1.)를 적용한다면 이를 시행령으로 유추해석 할 것이 아니라 법으로 기준일을 공시일로 명시되어야 된다고 사료되어 질의함. 【회신】 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 취득 및 양도당시의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 새로운 개별공시지가 고시되기 전에 취득 및 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제164조 제9항 의 규정에 의하여 직전의 개별공시지가에 의하는 것임. 〇 재재산-331, 2004.03.13. 【질의】 기준시가를 적용하는 자산을 양도함에 있어서 2003. 6.28.이 토요일인 관계로 6.30.에 소유권을 이전하였음. 이 경우 2003. 6.28.에 소유권을 이전하면 2003년 공시지가를 적용받아 양도소득세를 계산하는데, 2003. 6.30.에 이전하면 새로 지정되는 공시지가를 적용받아 양도소득세를 계산하여야 하는지. | | 96개별공시지가 | 96개별공시지가 | 96. 6.30.고시 | 공시가600,000원 | 취 득 97. 2. 6. | 97개별공시지가 | 97. 1. 1.기준 | 97. 6.30.고시 | 공시가650,000원 | | 98개별공시지가 | 98. 1. 1.기준 | 98. 6.30.고시 | 공시가700,000원 | 양 도 99. 2. 6. | 99개별공시지가 | 99. 1. 1.기준 | 미 정 | 미 정 |
| | 96개별공시지가 | 96개별공시지가 | 96. 6.30.고시 | 공시가600,000원 |
| 취 득 97. 2. 6. | 97개별공시지가 | 97. 1. 1.기준 | 97. 6.30.고시 | 공시가650,000원 |
| | 98개별공시지가 | 98. 1. 1.기준 | 98. 6.30.고시 | 공시가700,000원 |
| 양 도 99. 2. 6. | 99개별공시지가 | 99. 1. 1.기준 | 미 정 | 미 정 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 개별 공시지가를 적용함에 있어서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이며, 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의함. 〇 서면4팀-1372, 2005.08.03. 【질의】 (사실관계) - 갑은 1세대 1주택의 보유자로서 신축아파트를 분양받아 2004. 9. 잔금을 청산하고 이전등기를 하였음. - 이후 2005. 4. 동 아파트를 매도하기 위하여 매수자 을과 아래와 같은 조건으로 매매계약을 체결하고 을은 계약금 및 중도금을 약정일자에 갑에게 지급을 완료하였으며, 갑은 을의 요청에 의하여 잔금을 청산하지 아니한 상태에서 2005. 8.15. 을의 입주를 허용하였고 이전등기도 잔금을 청산한 후에 하기로 하였음. 2005. 6. 1. 계약금 1억 원 2005. 7. 1. 중도금 5억 5천만 원 2005.10. 1. 잔 금 3억 5천만 원 (질의사항) 위와 같은 경우 동 아파트의 양도시기 【회신】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 또는 취득 시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날 (대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임. | 2005. 6. 1. | 계약금 | 1억 원 | 2005. 7. 1. | 중도금 | 5억 5천만 원 | 2005.10. 1. | 잔 금 | 3억 5천만 원 |
| 2005. 6. 1. | 계약금 | 1억 원 |
| 2005. 7. 1. | 중도금 | 5억 5천만 원 |
| 2005.10. 1. | 잔 금 | 3억 5천만 원 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〇 서면4팀-937, 2005.06.15. 【질의】 본인은 동업자 ○○○과 부동산개발(○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산○○번지 외 3필지 공장개발사업)을 추진하던 중 동업자와의 분쟁이 발생되어 부득이하게 소송으로 이해를 다투게 되었음. - 최초 등기가 이루어진 2006. 6월 ○○시 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으며, 당시 토지매입가격은 공시지가로 신고가 가능하였으나 2004. 8월 토지투기지역으로 지정되었음. - 동업자 ○○○은 공동사업 부지를 양도소득세를 이유로 매각을 거부하여 해당부지의 소유권지분의 이전을 제의, 본인 또한 약정된 지분을 가져오기 위해서 소송을 준비 중임. (질의) 1. 소송과 화해에 의해서 본인이 동업자 ○○○과의 약정대로 소유권을 취득하는 경우 토지의 취득 시기는. 2. 본인의 토지취득가격은 얼마로 하는지. 3. 이를 명의신탁으로 보아 등기지연으로 볼 수 있는지. 4. 토치취득가격, 취득시기로 인한 양도소득세 부담이 상대방과의 소송대상이 되는지. 【회신】 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. 거주자의 부동산 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의거 원칙적으로 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하는 것이나, 당해 자산이 같은 법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 것임. 나머지 질의는 국세관련 법령해석에 관련된 사항이 아닌 것으로서, 우리상담센터에서 답변할 수 없는 사항임. |