입주권의 비과세 특례

2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 입주권을 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 입주권의 비과세 특례는 구「소득세법 시행령」제155조 제16항(2005. 5. 31. 개정되기 전) 규정을 적용함

[회신] 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 舊「소득세법 시행령」제155조 제16항(2005. 5. 31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것이며, 이 경우 주택재건축사업의 조합원은「도시 및 주거환경정비법」제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재「소득세법 시행령」제154조 제1항(입주자로 선정된 지위 양도일 현재의「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용함)의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1996년 10월 송파구 소재 아파트 취득 - 1996년 12월 근무하던 A회사에서 두바이(UAE)로 파견되어 가족 모두 출국함 - 두바이 현지 근무 중 A회사를 퇴직하고 바레인으로 이주함 - 2004년 7월 가족 모두 귀국하였으며, 상기 아파트가 재건축으로 거주가 불가능하여 송파구에서 전세로 거주함 - 2007년 3월 개인사업을 위해 가족 모두 두바이로 다시 출국함 - 2007년 6월 개인사업의 예기치 않은 자금 압박으로 재건축 공사 진행 중인 송파구 소재 아파트(2008년 8월 완공 예정) 매매계약을 체결(잔금예정일은 2007. 8. 9)함 - 일부 사업 보조금을 제외한 여유자금으로 차후에 귀국 사유(자녀의 대학 입학, 병역 의무 등)가 발생할 것으로 판단하여 2007년 7월 배우자 명의로 강동구 소재 아파트를 취득함 ○ 질의내용 상기 송파구 소재 아파트를 양도시 입주권 비과세 특례 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대 1주택의 특례】 󰊉󰊘 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다 )이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 부칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호) ① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. ② ~ ③ ④【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】이 영 시행전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-857, 2007.03.14 【질의】 (사실관계) - 서울시 송파구 소재 아파트 ㆍ취득시기 : 1990.10.1. ㆍ관리처분인가일 : 2003.4.25. ㆍ완공예정일 : 2008.5월 예정 - 경기 수원시 소재 아파트 ㆍ취득시기 : 1991.9.1. ㆍ관리처분인가일 : 2004.7.20. ㆍ완공예정일 : 2007.8월 예정 - 수원시 소재 아파트 조합원입주권을 2006.4월에 양도함. (질의내용) - 양도한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 적용 여부 【회신】 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 구 「소득세법 시행령」제155조 제16항(2005. 5. 31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단 하는 것임. ○ 서면4팀-167, 2007.01.12 【질의】 본인은 쟁점주택을 취득하여 재건축 사업승인을 거쳐 조합원 입주권으로 양도할 때까지 약 11년 7개월(사업시행 인가일 현재는 약 9년 7개월)을 보유하였으나, 취득일 이후 실제로 거주는 하지 않았음. 또한 쟁점주택을 취득한 이후로 조합원 입주권을 양도할 때까지의 기간 동안 본인의 세대원 포함 일체 다른 주택을 취득한 사실도 없었음. 그런데 본인이 재건축 조합원 입주권을 양도할 당시의 소득세법 시행령 제155조 제16항 을 요약해 보면 ‘재건축 조합원이 입주권을 양도할 때 ① 재건축 사업시행 인가일(철거일이 빠르면 철거일) 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택 소유자일 것 ② 조합원 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없을 것이라는 2가지 요건을 모두 갖춘 경우에는 비록 조합원 입주권을 양도하는 경우에 해당된다 하더라도 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 입주권에 대한 양도세를 비과세한다’라고 규정되어 있음. 본인은 쟁점주택을 취득한 이후 입주권을 양도할 때까지 본인의 세대원 모두가 다른 주택을 일체 취득한 사실이 없었으므로 위 2가지 요건 중 ②요건은 충족되고, ① 요건을 살펴보면 본인은 사업시행 인가일(철거일이 빠르면 철거일) 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택 소유자에 해당되며 비록 그 날 현재 2년 거주요건을 채우지 못했다 하더라도 사업시행 인가일 현재에는 그 당시 1세대 1주택에 따른 양도세 비과세요건(3년 이상 보유)을 갖춘 것으로 생각되는 바 본인의 경우 양도세 비과세 가능여부 【회신】 귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」제155조 제17항 본문에서 규정하는 ‘제154조 제1항’을 적용함에 있어서는 조합원입주권 양도일 현재 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용 하는 것임. ○ 서면4팀-1820, 2005.10.05 【질의】 〔주택현황〕 의왕시 내촌동 623소재 주공아파트를 1995.5.23. 매입하여 2005년 현재까지 소유하고 있으며 거주하지는 않았으나, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함 2005. 5월 신규주택을 구입하여 동년 5. 16. 소유권이전등기하였으며, 같은 날 상기 주공아파트의 재건축사업시행인가가 났으나, 아직은 세입자가 거주하고 있고 철거나 기타 시행에 대한 계획도 통보받지 못한 상태임. 국심2005서1096(2005. 7. 8.)의 심판례에서는 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 재건축입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하고 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 동 입주권을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항 이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 하였음. 〔질의〕 본인도 신규주택을 구입하고 1년 내에 재건축입주권을 매도한다면 재건축사업시행인가일 현재 및 입주권 양도일 현재 당해 신규주택을 보유하고 있다고 하더라도 소득세법 시행령 제1항 및 16항에 의거 양도일 현재 일시적인 2주택에 해당되어 양도소득세 비과세가 가능한지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우 에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세) 대상에 해당하며, 이는 2005. 9. 29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용함. ○ 서면5팀-1130, 2006.12.07 【질의】 (사실관계) - 1997년 : A주택취득, 1995년 B주택 취득 - 2002년 3월 : B사업시행인가 - 2002년 11월 : A사업시행인가 - 2005년 6월 : 해외이주 - 2006년 11월 : A매매 - 2006년 12월 : B준공예정 - 2005. 6. 28. 해외이주로 현재 재외국민 상태이며 해외이주 전에 A주택에서 약 1년 10개월 정도(1987.11.4.∼1989.8.27.) 거주함. (질의내용) - 입주권 상태의 A'를 매매하는 경우 비과세 해당 여부 【회신】 1세대가 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해외이주법에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국한 이후에 당해 주택이 재개발ㆍ재건축사업으로 인하여 멸실된 상태에서 입주권으로 양도하거나 재건축주택이 완성되어 그 주택을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 따라 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나, 출국일 이전에 당해 주택이 재개발ㆍ재건축사업으로 인하여 멸실된 상태에서 출국일 이후에 당해 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.