전 문
[회신]
공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정시 당해 공동상속주택은 상속개시 일을 기준으로 소득세법시행령 제155조 제3항의 규정에 따라 그 소유자를 판정하는 것입니다.
1세대 3주택으로 인한 양도소득세 실지거래가액 과세 및 중과세율(60%)이 적용되는 주택의 범위를 각각 규정한 소득세법시행령 제162조의2 제5항 및 동령 제167조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 동령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원[동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일(단, 2005. 5.31. 이후에는 동법 제48조에 의한 관리처분계획의 인가일)이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함]이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(그 부수 토지 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 재건축아파트입주권 양도일 현재 당해 입주권 이외에 소득세법시행령 제155조 제7항 제1호 에서 규정하는 상속받은 농어촌주택을 별도 소유하고 있는 경우에는 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에 해당하여 양도하는 재건축아파트 입주권은 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당되지 아니하는 것입니다. 위의 내용과 별도로 소득세법시행령 제155조 제7항 각호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍 지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 농어촌주택이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 ① 공동상속주택(본인이 친정 부모로부터 상속받은 것) - 1992년 6월 상속받은 상가주택 - 동생과 상속지분율 50:50, - 상속개시일 현재는 거주하지 아니하였으나 현재는 거주함, - 호주상속인은 동생임 ② 상속받은 농어촌주택(남편이 시부모로부터 상속받은 것) - 1997년 3월 상속받음 - 기준시가 3억 이하 ③ 재건축아파트 입주권 - 2006년 6월 입주예정으로 재건축 중임, 관리처분 인가일 현재 3년 이상 보유함 - 본인이 거주하다가 재건축으로 위 ①번 주택에서 거주하게 됨 【질 의】 1. 위 경우 본인은 2005년 10월 현재 1세대 1주택 요건을 갖추고 있는지? 현재 재건축 아파트 입주권을 양도하는 경우 비과세대상인지? 2. 2006년 6월 이후 재건축 아파트에 입주한다면 입주 후 1세대 2주택 또는 1세대 3주택에 해당하는지? 3. 2006년 6월 이후 재건축 아파트를 양도하는 경우 양도소득세 비과세 대상에 해당하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 〇 소득세법시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003.12.30.신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 〇 소득세법시행령 제155조 【 1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997.12.31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997.12.31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12.30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ⑦ 다음 각 호의 1에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍 지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 농어촌주택이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5.31. 개정) (구 법) (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2.19. 개정) 부 칙 (2005. 5.31. 대통령령 제18850호) ① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〇 서면인터넷방문상담4팀-1659, 2005.09.15. 【질의】 (사실관계) - 자녀 3명이 3주택을 각각의 주택에 대하여 1/3씩 보유하고 있음. - 3주택은 상속주택이 2주택(부 1주택, 모 1주택)이고 일반주택이 1주택임. - 상속주택 중 1주택은 상속 후 재건축되어 청산금을 납부하고 신축주택으로 받음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 상속주택은 모두 상속 후 5년이 경과하였으며 상속주택 중 재건축된 주택을 양도하고자 함. (질의사항) 1. 상속 후 재건축된 주택이 소득세법 시행령 제155조 의 상속주택에 포함되는지. 2. 1세대 3주택의 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어서 공동상속주택의 주택수 계산 【회신】 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 주택을 상속받은 후 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. 〇 재정경제부 재산-274, 2005.03.18. 【질의】 (사례) A주택(아파트) : 2000.11.13. 매매 취득 → 보유 중 B주택(공동상속주택) : 1997. 1.10. 상속으로 2/7 소수 지분 취득 → 보유 중 C주택(단독주택) : 1985. 1. 1. 매매취득 → 2003. 5.15. 양도 (질의) 위 C주택의 양도가 실가과세대상인 1세대 3주택 양도인지, 기준시가 과세대상인 1세대 2주택 양도인지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함. 〇 서일46014-11127, 2002.08.29. 【질의】 1. 1969.10.28. 친정아버지의 사망으로 공동으로 단독주택을 상속받음. (지분내역 : 친정어머니 : 1/7, 장남인 오빠 : 2/7, 장녀인 본인 : 1/7, 차녀인 여동생 : 1/7, 차남인 남동생 : 2/7) 2. 상기 단독주택의 노후로 1990.11.27. 허물고 2층짜리 다가구용단독주택으로 재건축함.(지분비율 : 1/5씩 동일비율) : 현재 친정어머니 거주 3. 1996.12.20. 본인의 남편명의로 31평형 아파트 매입하여 2002년 7월 현재 이 아파트를 매도하고자 함. 이 경우 1세대1주택으로 비과세 해당여부 【회신】 공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정 시 당해 공동상속주택은 소득세법시행령 제155조 제3항 의 규정에 따라 그 소유자를 판정하는 것이며 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속 개시일을 기준으로 판정하는 것임. 【관련법령】 ․ 소득세법시행령 제155조 (1세대1주택의 비과세 특례) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면4팀-1637, 2004.10.15. 【질의】 1. 현황 - 농가주택 : ○○도 ○○군 ○○면 거주 영농종사 : 1968～1993년(현재까지 보유함) - 일반주택 : ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 ·전입소유 : 1993년～ ·재건축사업시행 인가일 : 2003. 7.25. ·입주권 양도 : 2004. 6.21. 2. 질의 ○○아파트 사업시행 인가일 현재 3년 이상 보유하였고 이농주택 외 다른 주택은 없으며 양도일 현재도 이농주택 외 다른 주택이 없을 경우 ○○아파트 입주권 양도 시 소득세법시행령 제155조 제16항 의 1세대 1주택의 특례규정을 적용하여 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 도시 및 주건환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(그 부수토지 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것임. 그러나 재건축아파트입주권 양도일 현재 당해 입주권 이외에 동법시행령 제155조 제7항에서 규정하는 이농주택을 별도 소유하고 있는 경우에는 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에 해당하여 양도하는 재건축아파트 입주권은 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당되지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〇 서면4팀-1755, 2004.10.29. 【질의】 1991년 9월 26일 취득(○○시 소재) - 2001.12. 3. 조합에 신탁등기 - 2002. 3.14. 조합원 분양계약 체결 - 2003. 7. 분양권 양도 1997년 상속으로 1주택 취득하여 2003년 현재 소유 재건축아파트 입주권을 양도할 당시 상속받은 주택 1개를 보유한 경우 쟁점입주권의 양도가 소득세법상 1세대 1주택에 해당되는지 여부 【회신】 소득세법시행령 제155조 제16항 에서 일정 요건을 갖춘 재건축주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 때에는 이를 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있음. 상기 규정에서 다른 주택의 존재 여부 판정 시, 당해 입주권 양도일 현재 구소득세법시행령(2002.12.30. 개정 전의 규정) 제155조 제2항에 따라 비과세대상인 상속주택이 있는 경우, 이를 다른 주택이 없는 것으로 보아 해당조항을 적용하는 것임. 【보충설명】 국심2002부3538(2003. 4.14.)호와 같은 취지임. 【관련법령】 · 소득세법시행령 제155조 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〇 국심2002부3538, 2003.04.14. 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점입주권을 2000. 8.30. ○○○에게 양도하였지만 현재 거주하고 있는 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 주택(면적 46.28㎡, 대지 152㎡ 이하 쟁점농어촌주택이라 한다)은 상속받은 주택으로서 주택 수에 포함되지 않으므로 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세대상이라고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. (1) 먼저, 쟁점농어촌주택이 상속받은 주택인지를 보면, 건물은 미등기 상태이나 건축물대장에는 1904년 사용 승인되어 청구인 명의로 1904년 소유자등록으로 기재되어 있으며, 대지는 토지대장상 1942. 7.16. 청구인의 부(父) ○○○(○○○의 창씨개명 전) 명의로 소유권이전 되었다가 1993. 8.19. 청구인 명의로 소유권이전 된 것으로 기재되어 있다. ○○○(○○○)은 본적지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 쟁점농어촌주택에서 거주하다가 1969.10.15. 사망한 사실이 호적제적등본에 의해 확인된다. 또한 토지 등기부에는 위 대지가 청구인의 부 ○○○으로부터 1975.10. 1. 매매를 원인으로 하여 1993. 8.19. 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 위의 사실과 청구인이 제시한 같은 마을주민 ○○○ 외36명의 인우보증서 및 ○○지방국세청에서 ○○군청의 관계공무원 등과 협의한 내용으로 보아 쟁점농어촌주택은 청구인이 상속받은 주택임이 인정되고 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없어 보인다. (2) 또한, 청구인은 1991. 4. 3. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호를 취득하여 보유하고 있던 중 1999. 6. 3. ○○아파트 재건축사업 승인을 받아 종전 아파트가 철거된 후 2000. 5. 9. 조합원으로서 쟁점입주권(○○아파트 ○○동 ○○호)을 취득한 사실이 처분청의 관련자료에 나타난다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (3) 다음으로 관련법령을 보면, 전시한 소득세법 제155조 제2항 에서 「1주택을 소유한 1세대가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택을 취득한 경우 당해 상속받은 주택은 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용 한다」고 규정하고 있어 상속주택은 주택이긴 하나 양도소득세 과세대상 주택에서 제외됨을 알 수 있고, 소득세법 기본통칙 89-13(상속으로 인한 1세대 1주택 비과세) 제2항에서도 「다른 주택의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 제1항에 해당하는 상속주택은 주택 수에 포함하지 아니 한다」고 규정하고 있음을 종합적으로 고려해 볼 때, 상속주택은 양도소득세 과세체계상 비과세 한다는 취지를 선언하고 있음을 알 수 있다. 또한, 소득세법시행령 제155조 제16항 에서 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 한다고 규정하고 있으나, 여기서 다른 주택이라 함은 일반적으로 양도소득세가 과세되는 일반적인 주택을 의미하는 것이며 양도소득세 과세체계상 상속주택과 같이 비과세 되는 주택까지 포함하는 개념은 아니라고 해석된다. 따라서, 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시 상속주택이 있다 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초처분은 법리를 잘못 이해한 잘못이 있다고 판단된다. |