환지처분으로 환지 전 토지 등의 평가액이 권리면적 추산액을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 양도소득세를 신고 ・ 납부 하여야 함
전 문
[회신]
도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 환지처분으로 환지전 토지 및 건축물의 평가액이 권리면적의 추산액을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도에 해당하여 양도소득세를 신고 ․ 납부 하여야 합니다.
이 경우 양도되는 토지 등의 면적은 환지 전 토지 등의 면적에 환지청산금이 분양기준액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도 시기는 대금청산일로 하는 것이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기부상에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 소득세법시행령 제166조 제5항 의 규정에 의한 기준시가에 의한 양도차익 계산 시 청산금에 상당하는 양도차익을 차감해야하는 이유는 무엇이며, 청산금수령액에 대하여 별도로 양도소득세를 신고 납부해야하는지 와 양도차익 산정방법에 대하여 질의함. - 소득세법시행령 제166조 제1항 제2호 의 규정에 의한 실가 신고 시 지급받는 청산금은 구 건물 및 토지의 평가액에서 차감하여 결과적으로 양도차익을 증가시킴에도 별도로 양도소득세를 신고해야 하는지 와 양도차익 산정방법에 대하여 질의함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999. 12.31. 개정) 4 ～ 6호 생략② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도 시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 5. 31. 개정) 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 5.31. 개정) ⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수 토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5.31. 개정) 3. 신축건물의 준공일 부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수 토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정) ○ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① 삭 제 (2000. 4. 3.) ② 삭 제 (1996. 3.30.) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 장기할부조건이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부 ․ 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4.30. 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-251, 2005.02.14. 【회신】 1. 도시및주거환경정비법에 의한 주택사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새 아파트를 취득할 입주권과 청산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일로 하는 것이나 다만, 소득세법 시행규칙 제78조 의 규정에 의한 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것으로 귀 질의의 경우 사용수익일이 언제인지는 사실 판단할 사항임. 2. 위 1.의 양도일에 청산금이 확정되지 아니하고 이후 최종정산의 조건에 따라 일정금액을 가감하기로 하는 경우에는 양도일 현재 지급하기로 한 금액을 양도가액으로 하는 것이며, 양도일 이후에 가감하기로 한 일정금액에 대하여는 그 일정금액을 각각 받기로 한 날에 양도가액을 경정하는 것임. ○ 서일46014-11025, 2003.07.29. 【회신】 구 주택건설촉진법에 의한 주택사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새 아파트를 취득할 입주권과 청산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도 시기는 원칙적으로 대금청산일로 하는 것이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기부상에 기재된 등기접수일로 하는 것이므로 귀 질의의 경우에는 청산금 수령일을 양도시기로 보는 것임.양도라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1791, 2004.11.04. 【회신】 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법시행규칙 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. ○ 재일46014-1298, 1999. 7. 2. 【회신】 1. 도시재개발법의 관리처분계획을 토지구획정리법의 환지계획으로 보는 것이며, 2. 도시재개발법에 의한 환지처분으로 환지 전 토지 및 건축물(이하 토지 등이라 함)의 평가액(귀 질의의 경우 분양기준액에 해당함)이 권리면적의 추산액(귀 질의 경우 아파트분양가액에 해당함)을 초과하여 환지청산금을 교부받은 부분은 토지 등이 유상으로 이전된 것이므로 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 3. 위 2의 경우 양도되는 토지 등의 면적은 환지 전 토지 등의 면적에 환지청산금이 분양기준액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. |