증여받은 재산 또는 면적 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 개별주택가격으로 평가할 수 있는 것임
전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은 법 시행령」제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것입니다. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우「같은 법」제61조의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.
귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은 법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가할 수 있는 것임을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 공동주택(아파트, 연립주택 등)을 증여할 때 그 증여가액 산정방법 및 기준은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 ․ 법 제62조 ․ 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 3. 당해 재산에 대하여 수용 ․ 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인 ․ 증여자 ․ 수증자 또는 그와 특수 관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 주주 등 1인은 상속인등으로 본다)가 공매 받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다. (2003.12.30. 단서신설) ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경 우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】(2005.7.13., 법률 제7580호로 개정전) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 4. 주택 (2005. 7.13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1626, 2005. 9. 8. (질의내용) o 2004.12.에 증여받은 아파트에 대한 평가방법에 대하여 2005. 7.25. 질의하여 서면4팀-1440(2005.8.17.)회신 받았으나 재질의 함. (질문1) 본인의 2005. 7.25. 질의내용과 같이 납세자가 증여받은 아파트에 대한 증여세 신고 시 아래의 방법 중 정확한 신고방법은 (갑설) 상속세및증여세법 제60조 의 “평가의 원칙 등”에 의하여 시가에 의하여 평가함. (을설) 같은 법 제61조 “부동산 등의 평가”에 의하여 평가한다. (질문2) 질문1에서 갑설에 의하여 평가를 한다면 객관적이고 명확한 증여재산 시가평가는 어떻게 해야 하는지, 즉, 납세자가 실질적으로 신고할 수 있는 구체적인 방법은 (회신내용) 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은 법 시행령」제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것임. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우「같은 법」제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 귀 질의의 경우 증여받은 아파트 또는 증여받은 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 매매사례가액이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1440, 2005. 8.17. ［사실관계］ 2004.12. 3.일 부로부터 ○○구 ○○동 소재 아파트를 증여받아 국세청 기준시가에 의하여 증여세를 신고납부 하였으나, 관할세무서에서 매매사례가격을 확인하여 평가차액(과소신고분)에 대한 증여세를 추징하였음. ［질의내용］ 이 경우 증여세 신고 시 국세청 기준시가와 매매사례가격 중 어떤 평가금액을 증여재산가액으로 신고하여야 하는지 여부, 만약, 매매사례가격으로 증여재산가액을 평가해야 한다면 매매사례가격이 2 이상 존재 할 경우 어떻게 적용하는지 여부 ［회신내용］ 1.「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은 법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액(이하 매매가액 등이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은 조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며 동 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 기준시가에 의하여 평가하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2.「같은 법 시행령」제49조 제1항 및 제5항 규정에 의한 시가에 해당하는 가액이 2 이상인 경우에는 같은 조 제2항의 규정에 의하여 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 평가하는 것임. |