전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것입니다.
「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익 산정방법에 대하여는 기존 질의회신문 (서면4팀-944, 2005.06.15.)을 참조하시기 바라며, 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 甲은 본인 소유주택을 형제인 乙에게 부담부증여 할 예정임. o 주택현황 ① 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의한 평가액: 70,000천원 ② 같은법 제66조의 규정에 의한 평가액: 110,000천원 - 은행근저당권 설정된 채무액 20,000천원, 전세보증금 90,000천원 ○ 질문 상기와 같이 甲이 시가를 산정하기 어려운 주택을 乙에게 증여하면서 동 주택에 대한 채무 중 전세보증금 90,000천원만을 乙이 인수하는 경우 증여재산가액 계산방법 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 ① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002.12.30. 개정) ② 법 제47조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우"라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) ○ 상속세및증여세법시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】 ① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998.12.31. 개정) 1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액 3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998.12.31. 개정) ② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. (2002.12.30. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1028. 2005. 6.23. 1.생략 2. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우「같은법시행령」제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1971. 2005.10.25. 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및「같은법 시행령」제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것임. 귀 질의의 경우 평가대상 재산을 담보로 제공하기 위하여 감정한 경우로서 담보로 제공되지 아니한 경우에도「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하는 적정한 방법으로 평가한 감정가액인 경우에는 시가로 인정될 수 있으며, 이에 해당하는지 여부는 평가대상 재산의 위치ㆍ지형ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 적정하게 감정평가하였는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1177. 2005. 7.11. 1. 상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 아버지로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이「같은법 시행령」제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 귀 질의의 경우 아버지가 소유한 토지와 자녀가 소유한 건물이 공동으로 담보하는 아버지의 채무를 당해 토지를 증여받은 자녀가 인수하였음이 객관적으로 입증되는 경우에는 그 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 생략 ○ 서면인터넷방문상담4팀-2289. 2005.11.23. 1. 「상속세 및 증여세법」 제66조 의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. 2. 같은법 제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 아버지로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 3. 같은법 제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것임. |
| 3. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 갑은 본인소유 주택 투기지역 내 주택을 형제인 을에게 부담부증여를 하고자 함 - 증여일 현재 동 주택에 대한 평가액 및 채무 등은 다음과 같음 (단위: 천원) (1) 시가: 알 수 없음 (2) 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 평가액: 70,000 (3) 소득세법상 양도당시 기준시가: 70,000 (4) 소득세법상 취득당시 기준시가: 30,000 (5) 상속세 및 증여세법 제66조 의 규정에 의한 평가액: 110,000 - 은행채무: 20,000 - 전세보증금: 90,000 【질의내용】 갑이 주택을 증여하면서 동 주택에 대한 채무 중 전세보증금 90,000원만 을이 인수하는 것으로 하여 부담부 증여인 경우, 갑과 을의 양도소득세 계산방법은? [1안] 갑의 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액 1) 양도가액: 70,000× (90,000 ÷ 110,000) 2) 취득가액: 30,000× (90,000 ÷ 110,000) [2안] 갑의 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액 1) 양도가액: 70,000× (70,000 ÷ 70,000) 2) 취득가액: 30,000× (70,000 ÷ 70,000) |
| 4 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005 .12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산 한다. (2000.12.29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-8, 2005.01.04 【제목】 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【질의】 1. 국세청예규(재산 46014-406, 2003.12.11.) 및 민원인이 질의에 대한 국세청 회신에 의하여 투기지정 지역 내 부동산을 부담부 증여하는 경우, 증여당시 양도로 보는 부분의 실지 거래가액이 존재하지 아니하므로, 양도로 보는 부분의 양도차익 계산에 있어 양도당시 또는 취득당시의 기준시가 금액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 양도 또는 취득가액을 계상하는 것으로 회신하고 있음. 2. 그러나 투기지정지역 내에서는 양도소득세 과세를 부동산의 양도취득가액 어느 일방이라도 실지 거래가액으로 계산하는 것이 법의 근본 취지라 생각하여 아래의 A, B의 경우를 적시하여 재질의함. ［A 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우］ (제1설) 취득ㆍ양도 모두 상속세 및 증여세법상의 평가액(감정가액 등)을 기준으로 계상 함. (제2설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규입장) ［B취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우］ (제1설) 양도가액은 취득시의 공시지가와 양도시의 공시지가의 상승비율을 실지 취득가액에 곱한 금액을 기준으로 환산하고 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 계상함. (제2설) 취득가액은 실가, 양도가액은 상중법상의 평가액(감정가액)을 기준으로 환산함. (제3설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규) (제4설) 짝발이 과세로 취득은 실가, 양도는 공시지가를 기준으로 계상함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함. ○ 서면4팀-944, 2005.06.15 【제목】 상속세 및 증여세법상 시가가 불분명한 투기지역 내 토지를 부담부증여하는 경우, 양도소득세 과세대상인 채무상당액의 양도가액은 상속세 및 증여세법상 보충적 평가액으로 산정하고 그 취득가액은 기준시가로 산정하는 것임 【질의】 〔사실관계〕 갑은 ○○시(토지투기지역)에 2필지의 토지를 소유하고 있는데, 1필지는 동생 을에게, 다른 1필지는 동생 병에게 부담부 증여를 하려고 함. - 을에게는 토지(상속세 및 증여세법상 시가 10억원, 보유기간 3년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 을이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원). - 병에게는 토지(상속세 및 증여세법상 시가 불분명함, 보유기간 6년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 병이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원). (질의 1) 상기와 같은 부담부증여의 경우 양도차익의 계산은 어떻게 하는 것인지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〈갑설〉 투기지역에 소재하는 경우에도 부담부증여에 대하여는 무조건 기준시가로 양도차익을 계산함. 〈을설〉 투기지역에 소재하는 경우에는 부담부증여에 대하여는 실지거래가액으로 양도차익을 계산함. 실지양도가액은 상속세 및 증여세법에 의한 평가액에 동평가액에 대한 채무액의 비율을 곱하여 계산함. (질의 2) 기타필요경비의 계산방법은. 【회신】 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 다만, 「소득세법」 제100조 제1항 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인바, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 기준시가를 적용하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1577, 2005.09.01. 【회신】 1. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하며, 이 경우 근저당권이 설정된 채무를 인수했음이 입증되는 경우 ‘인수한 채무액’은 증여재산가액에서 공제하고 양도소득세를 과세하는 것이며, 이때 산출된 양도소득금액에서 기본공제 250만원도 공제하는 것임. 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-944, 2005. 6.15.)을 참고하기 바람. |