전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-1014, 2006. 4.19. / 서면4팀-742, 2006. 3.29. / 서면4팀-470, 2005. 3.30.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 질의1 1. 1998. 2월에 40평형 아파트를 구입하여 2006. 6 현재까지 거주하고 있음(세대원 중 어느 누구도 현재 거주하고 있는 아파트 외에는 다른 주택을 소유하고 있지 않는 1세대 1주택자임) 2. 취득일로부터 5년간은 양도소득세를 면제한다는, 2002.12.31-2003. 6.30 기간에 해당하며, 서울․과천․5대신도시 외의 지역에서(○○시 ○○구 ○○동) 고급주택이 아닌 아파트를, 2003. 2월에 신규 분양(분양평형: 40평) 받아 2005년 12월에 잔금을 치르고 소유권을 취득하여 전세를 놓고 있음 3. 현재 거주하고 있는 아파트를 처분하고자 할 경우 양도소득세 문제는 어떻게 되는지? ○ 질의2 1. 2002. 6월 이전에는 주택을 소유한 사실이 없으며, 32평형 기존 아파트를 구입하여 2006. 6. 현재까지 살고 있음. 2. 취득일로부터 5년간은 양도소득세를 면제한다는, 2002.12.31.-2003. 6.30. 기간에 해당하며, 서울․과천․5대신도시 외의 지역에서(○○시 ○○구 ○○동) 고급주택이 아닌 아파트를, 2003. 2월에 신규 분양(분양평형: 40평) 받아 2005년 12월에 잔금을 치르고 소유권을 취득하여 전세를 놓고 있음. 3. 전세보증금 일억오천만원이고 2007. 1월이 만기일자인 50평형 아파트를 2006. 3월에 계약하여 2006. 4월말에 소유권이전등기를 완료하였음. 4. 전세계약기간이 끝나는 시점인 2007년 1월에 50평형 아파트로 이사를 가고, 지금 살고 있는 32평형 아파트를 2007년 4월말 이전에 매도하면 양도소득세는 없는 것인지? ○ 질의3 1. ○○도 ○○시 ○○구에 있는 부모님(2006. 6 현재 만76세) 명의의 40평형 아파트는 1998.12월에 구입하여 자녀(2006. 6월 현재 만40세, 결혼하여 딸 둘 있음)와 함께 거주하고 있음. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 2. 취득일로부터 5년간은 양도소득세를 면제한다는, 2001. 5.23.-2002.12.31.의 기간에 해당하며 ○○도 ○○시에 소재하는 고급주택이 아닌 신규분양아파트를 2001.10월에 부모님 명의로 분양 받아 2003. 3월에 잔금을 치르고 소유권이전 등기를 받은 후 현재까지 전세를 주고 있는 아파트가 있으며 3. 부모님과 따로 살려고 자녀(2006. 6월 현재 만40세, 결혼하여 딸 둘 있음)의 명의로 2004. 9월에 ○○시 ○○구에 있는 33평형 아파트를 구입하였는데 부모님의 건강악화(교통사고: 2006. 6월 현재 거동은 불편하나 부모님 생존하고 있음)로 이사를 가지 못하고 2006. 6. 현재까지 부모님과 함께 부모님 명의의 아파트에 거주하고 있으며 자녀 명의의 아파트는 전세를 놓다가 2006. 6.초에 매도계약을 체결하고, 7월말에 잔금 및 소유권이전을 하기로 함. 이런 경우 양도소득세는 어떻게 계산하는 것인지(1세대3주택 중과세율 적용여부)? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30.후단개정) ② 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2.19. 개정) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다) (2003.12.30. 신설) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2.19. 개정) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003.12.30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2006. 2. 9. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 “장기가정보육시설”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정) ② 이하생략 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1014, 2006.04.19. 【질의】 (내용) - A주택: ○○시 소재 1995년부터 10년 거주함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - B주택: ○○시 소재 2001.11월 감면대상 - C주택: ○○시 2005.10월 잔금약정하였으나 총분양가 3.5억 중 3백만원 질의일 현재 미지급함. (질의) - 위의 A주택을 현재 질의일 현재 C주택을 본매도할 경우 양도소득세 비과세 여부 (C주택의 잔금 미정산 인하여 소유주택으로 보지 않는지) 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하며 당해 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세되는 것임. 2. 상기 1.의 규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항의 규정에 해당하는 신축주택(당해 신축주택의 보유기간이 5년이 경과한 경우 포함)은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-742, 2006.03.29. 【질의】 (사실관계) ㆍ일반주택 2주택보유 ㆍ 조세특례제한법 제99조 3에 해당되는 1주택보유 총3주택보유 ㆍ일반주택 1주택양도예정 (질의요약) 일반주택양도시 1세대 3주택 중과세율 적용여부( 조세특례제한법 제99조 의 3 규정에 해당되는 주택이 중과세율적용시 주택수에 포함되는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 의 3 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 제외하고 2개의 일반주택을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 해당하지 아니하므로 양도소득세 중과세율을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-470, 2005.03.30. 【질의】 〔주택보유현황〕 ① 일반주택(A주택, 현재 거주 중): ○○구 ○○동 ○○빌리지 112-102(전용면적 18평)호를 1992년 분양(매입)받아 13년째 거주중이며 현재 매매가 약 3억 8천 정도임 ② 분양계약 아파트(B주택): ○○ ○○2차 ○○○○ 37.24(전용면적)평 ○○ 동시분양으로 5억6천8백5십만원에 분양받았으며 2002.12.31. ○○산업(주)와 최초계약하고 당일 계약금을 납부하였음. 현재 매매가 약 7억원 정도이며 2005. 3.26.이 입주마감기한임. 〔질의〕 1. B주택을 등기 마친 후 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조 의 3의 감면대상 주택에 해당하는지 여부 2. B주택은 조세특례제한법 제99조 의 3에 해당하는 감면대상 주택이므로 주택수에 포함되지 않아 A주택 양도시에는 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도하는 경우와 1년 후에 양도하는 경우에 상관없이 A주택은 1세대 1주택으로 비과세되는지 여부, 아니면 1세대 2주택자로 과세되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 「농어촌특별세법」 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세함 2. 상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세됨. |