아파트입주권 양도시 장기보유특별공제 적용방법

아파트입주권으로서 비과세요건을 충족하면서 실지양도가액이 6억 원을 초과하는 경우 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제하는 것임

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이「소득세법 시행령」제155조 제16항에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 경우 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것이며, 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | [질의사항] 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 요건을 갖추어 1세대 1주택으로 보는 재건축입주권의 양도가액이 6억 원을 초과하는 경우 장기보유특별공제를 하기 위한 양도차익의 산정, 보유기간의 계산방법 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12.30 .제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기 양도 자산에 해당하는 때에는 6억 원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분 계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억 원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 양도가액―6억 원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-902, 2005.06.07. 【회신】 1. 2003. 1. 1.이후 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이 현행 소득세법 시행령 제155조 제16항 에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항 , 동법 시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것이며, 장기보유특별공제율 적용 시 「소득세법」 제95조 제2항 에서 규정하는 기준 면적 미만의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적을 기준으로 판정하는 것임. 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1. 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것임. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임. |