전 문
[회신]
소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 ��지정지역��에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것입니다.
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적 지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고 시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 1. 본인은 ○○시 ○○군 ○○면 소재 임야를 양도하면서 계약금은 2004. 4.12. 중도금은 2004. 5.31. 각각 수령하였고, 잔금은 2004. 5.24. 수령하기로 계약하였으나 묘지이장 소송으로 인해 2005. 9. 2. 수령함. 2. 특약사항에 양도자가 묘지를 이장해 주기로 계약이 되었는데, 이름 없는 묘가 추가적으로 발생하여 이 묘지를 이장해달라는 매수자의 요청으로 소송이 진행되어 잔금청산일이 지연되었으며, 당초 계약서 내용대로 2004. 5.24. 잔금을 수령하였다면 기준시가로 계산되는데, 토지투기지역으로 지정된 이후인 2005. 9. 2. 잔금을 수령함으로써 실거래가로 신고하게 되었음. 【질 의】 ① 이 경우 묘지 이장비용을 양도비용으로 인정받을 수 있는지 여부? ② 소송으로 인한 변호사 비용은 양도와 관련된 비용으로 인정받을 수 있는지 여부? ③ 이 경우 원 계약서 내용대로 잔금이 지급되었다면 기준시가로 신고 되는데, 소송 때문에 잔금이 지연된 경우 실거래가로 신고 되어 너무 차이가 나는데 구제받을 수 있는 방법은 없는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) ○ 소득세법시행령 제162조 의 3 【지정지역의 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 지정지역이라 한다)을 말한다. 이하생략 ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 부동산이라 함은 다음 각 호의 규정에 의한 부동산을 말한다. (2002.12.30. 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속 토지를 포함한다) (2003. 7.10. 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12.30. 신설) ⑥ 지정지역의 지정은 제4항의 규정에 의하여 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다. (2002.12.30. 신설) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 “이하 생략” ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) |
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| ② 양도 자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) |
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| ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도 자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도 자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다. (1997.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 토 지 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도 자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997.12.31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수 토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도 자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도 자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도 자산을 제외한다) (2000.12.29. 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ○ 소득세법기본통칙 97-5【양도차익계산 시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세․취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득 금액 계산 시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세․취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. ② 양도차익 계산 시 산입되는 취득가액에는 취득 시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용․공증비용․인지대․소개비 등을 포함한다. ○ 소득세법기본통칙 97-11 【묘지이장비 등의 필요경비산입】 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도 자산의 필요경비로 산입한다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1682, 1999.09.14. 1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제3호 (☞현행 제2호) 및 같은 법 시행령 제163조 제4항(☞현행 제3항)의 규정에 의한 필요경비에는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이며, 2. 귀 질의의 화해비용․보상금 등이 상기 1.의 규정에 해당하는 지의 여부는 관할세무서장이 구체적인 내용을 확인하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-2663, 1997.11.12. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11193, 2003.09.02. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 지정지역에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른 날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 재산01254-1162, 1987.05.07. 【질의】 본인이 상속받은 임야(보유기간 2년 이상)의 부근에 소재한 학교법인 ○○이 본인의 허락 없이 임의로 학교건물을 신축하여 사용하여 오던 중 건물철거를 수차례 요청, 이에 불응하여 민사소송을 제기, 법원의 판결로 화해조서에 의하여 소송비용을 각자 부담, 소유권이 학교법인 ○○에 소득세법 제23조 제4항 단서규정 및 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에 의하여 양도가액이 실거래가액으로 이전되었을 때 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에는 소송비용인 인지세, 송달료, 수수료(양도증서 작성에 따른) 및 변호사 비용(증빙서 있을 경우)은 양도비용에 포함이 되어 필요경비에 산입할 수 있는지 질의함. 【회신】 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제될 필요경비에 대하여는 소득세법 제45조 제1항 및 동법 시행령 제94조에서 열거하고 있는 항목에 한하는 것이며, 이 경우 필요경비로 볼 수 있는양도비는 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세만을 말하는 것이므로, 따라서 귀문의 경우에는 소송비용 등을 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로 양도비에 해당하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1509, 2004.09.23. 【질의】 - 2001.11.24. ○○ 소재 토지․건물을 경락으로 취득 - 취득당시 지상에 3개동의 건물이 있었으나 2개동은 건축 중인 건물(미등기)로서 타인소유의 것으로, 경락가에서 제외되었음. - 그간 위의 타인소유 미등기 건물로 인하여 본인의 토지 및 건물의 소유권행사를 할 수 없어 부득이 철거소송을 하여 승소한 후 2002. 9.23. 대체집행 결정을 받아 본인의 부담으로 철거를 하였음. 이 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정 시 소송비용 및 대체 집행비(철거비용)를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액 등은 양도 자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 소송비용 및 대체집행비용은 당해 양도 자산의 필요경비에 해당하지 아니함. |