부동산을 매매하고 대금청산 없이 단순히 소유권이전 등기만 경료된 후 계약 불이행 등으로 인한 당사자간 합의해제로 소유권이 환원된 경우 양도로 보지 아니하는 것임
전 문
[회신]
양도소득세 과세대상인 ��양도��라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며,
부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차 없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것입니다. 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 질의 배경 (1) 당 공사에서는 매각대상 부동산의 용도지역이 앞으로 “일반상업지역”에 해당되어 국토의계획및이용에관한법률시행령 제71조 별표9(일반상업지역에서 건축할 수 있는 건축물)에서 정의하고 있는 건축물의 건축이 가능함을 제시하여 일반인에게 토지를 매도한 바 있으며, - 매수자는 당 공사가 매도당시에 제시한 바와 같이, 동 매수 토지가 앞으로 건축물의 건축이 가능한 것으로 알고 대금을 완납하고 소유권이전등기까지 종료한 바 있음. (2) 그러나 실제로는 동 매매대상 토지가 국가산업단지 관리 기본계획에 의거한 지원시설구역으로 지정되어 동 구역 안에서는 숙박시설 및 위락시설 등의 건축이 제한되어 있음이 최종 확인되었으며, - 이러한 건축제한의 내용으로 인하여 당 공사가 매도당시 대상토지에 대하여 가능하다고 제시“한 당초의 계약조건에 위배되는 중대한 하자가 발생하게 되었을 뿐만 아니라, - 동 매매대상 토지는 그 활용도 및 재산적 가치가 크게 하락하여 매수자들의 집단민원이 발생되었음. (3) 이에 대하여 당 공사에서는 매수자가 피해 입은 경제적 손실에 대하여는 손해배상을 함과 동시에, - 당초 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키기 위하여 매매거래 당사자의 합의에 의하여 계약해제를 하고 원인무효 등을 원인으로 한 환원등기를 하게 되었음. ○ 질의 내용 위의 질의배경과 같이, 당초 매매계약 내용에 중대한 하자가 발생하여 계약당사자의 합의에 기초하여 매매계약의 효력을 소급하여 소멸시키기 위하여 원인무효 등을 윈인으로 한 환원등기가 된 경우가 자산의 양도에 해당되는지 여부에 대하여 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이하 생략 ○ 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. 1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것 2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것 3. 원금․이율․변제기한․변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 ② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1125, 2005.07.05. 【질의】 o 본인이 거주하고 있는 주택을 본인이 금육천만원정을 차용한 친구인 매수인에게 선 소유권이전등기 경료한 후 본인이 점유 거주하는 상태에서 동 매수인이 주택대금(주택의 시세－금 육천만원)을 청산할 시 점유 이전키로 하는 조건으로 계약체결하고 대금청산이 완료될 것을 예상하여 양도소득세를 자진 신고하였으나, 계약일로부터 10개월까지 주택대금이 청산되지 않아 차용금을 변제하고 쌍방합의 해제하여 소유권이 본인에게 환원이 되었음. o 위 경우 본인과 매수인과의 최초매매계약을 양도로 볼 수 있는지 여부와 아울러 본인에게 소유권환원을 또 다른 양도로 볼 것인지. 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. 2. 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경유에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차 없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-802, 2005.05.23. 【질의】 (현황) o 갑은 2004. 3월 잔금을 청산하는 조건으로 ○○시 ○○동에 소재하는 임야에 대해 미리 소유권이전등기를 받았으나 1년이 지나도록 대금을 청산하지 못한 바, 잔금에 해당하는 면적에 대해 일부 계약해제하고 소유권을 환원하는 등기를 하였음. o 소유권환원등기를 하는 부분에 대해서는 잔금의 미납으로 실질적으로 면적부분에서 손해 보는 측면이 있음. (질의) 상기와 같은 경우 양도소득세 과세대상이 되는지. 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차 없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2867, 1997.12.08. 【질의】 소득세법상 양도의 정의와 관련 질의자 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 외 35필지의 토지를 1988. 8.25. 유○○에게 등기이전함으로써 관할세무서에서는 동 양도에 따른 양도소득세를 과세처분 하였으나 이 처분에 대하여 본인은 소득세법상 양도에 해당되지 않으므로 양도소득세 부과처분은 부당하다고 판단되며 그 이유는, 첫째, 위 질의인과 유○○ 사이의 매매계약은 매수인인 유○○가 1991. 2.13.까지 그 매매대금 중 일부만을 지급하였을 뿐 나머지 대금의 지급의무를 이행하지 아니 함으로써 소유권이전등기말소 청구의 소에서 원인 없는 무효의 등기로 1992.12.22.에 판결을 선고받았으며(붙임: ○○○○ 소유권이전등기말소 ○○지방법원 판결문 참고), 둘째, 위 판결로 1994. 9. 5. 본인의 동 매매계약 해제의 의사표시에 따라 합법적으로 해제되고 동 사실을 기초로 하여 상기 물건에 대한 본인과 공동소유자인 강○○ 및 김○○(지분 각자 1/4이며 미등기전매로 관할세무서에서 양도소득세를 부과처분)의 양도소득세부과처분취소의 소에서 취소판결을 받았음. 위의 이유로 본인은 소득세법상 양도가 아니라고 판단되므로 양도인가, 아닌가를 회신바람. 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실 조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차 없이 단순히 소유권이전 등기절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. |