전 문
[회신]
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다
| 1. 질의내용 요약 |
| 【질 의】 경매로 부동산을 취득시 전소유자가 체납한 관리비를 그 부동산 취득을 위하여 낙찰자가 대신 납부하고 소유권을 이전한 후 당해 부동산을 양도할 경우 취득시 대신 납부한 연체 관리비가 필요경비 인정 되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12 .29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용등은 필요경비로 산입하지 아니한다. ○ 소득세법기본통칙 97-12 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함한다. |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 재정경제부령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8.11. 직제개정) 1. 「하천법」「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3. 19. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-16, 2006.01.06. 【제목】 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액은 필요경비에 포함됨. 【질의】 1. 경매, 공매에 의한 부동산 취득시 필요경비와 양도소득의 필요경비 인정여부 ① 인도, 명도시의 집행관 발행 집행비용 ② 전소유자 및 세입자의 관리비, 체납처분비를 낙찰자가 대납한 경우 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ③ 전소유자 및 세입자가 낙찰 후 계속 점유하여 법원집행관으로 하여금 점유이전금지 가처분신청시의 비용 ④ 국민주택채권구입 후 할인비용 ⑤ 전소유자 및 세입자와의 이사 합의금 인정여부 ⑥ 임차보증금 중 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰인(매수인)이 인수할 시 필요경비인정 여부 ⑦ 취득에 관한 기타비용 2. 자본적지출비용 및 설비비와 개량비 중 필요경비로 인정되는 것은. 3. 양도비용 중 필요경비 인정되는 것은. 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1704,2005.09.21. 1. ～2. 생략 3. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당 하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1682,1999.09.14. 1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제3호 (☞현행 제2호) 및 같은법시행령 제163조 제4항(☞현행 제3항)의 규정에 의한 필요경비에는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이며, 2. 귀 질의의 화해비용ㆍ보상금 등이 상기 1.의 규정에 해당하는 지의 여부는 관할세무서장이 구체적인 내용을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1509,2004.09.23. 【질의】 - 2001.11.24. ○○시 소재 토지건물을 경락으로 취득 - 취득당시 지상에 3개동의 건물이 있었으나 2개동은 건축 중인 건물(미등기)로서 타인소유의 것으로, 경락가에서 제외되었음. - 그간 위의 타인소유 미등기건물로 인하여 본인의 토지 및 건물의 소유권행사를 할 수 없어 부득이 철거소송을 하여 승소한 후 2002.9.23. 대체집행 결정을 받아 본인의 부담으로 철거를 하였음. 이 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정시 소송비용 및 대체집행비(철거비용)을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액 등은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 소송비용 및 대체집행비용은 당해 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니함. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-425,2005.03.23. 【질의】 (부동산 매매계약서 내용) - 명도는 매도자 책임 하에 2005. 2.17.까지 완료하며, 그 비용은 매도자가 부담함. - 계약 후 최대한 빠른 명도를 위해 7일 내에 현 세입자가 명도에 협조해 줄 것을 개별면담 및 내용증명 발송할 것이며, 이에 불응시 곧바로 명도소송을 진행하기에, 명도자의 선량한 양심으로 최대한 빠른 명도를 위해 법적인 조치를 취했음에도 2005. 2.17. 이후로 지연될 땐 위 기간에 40일을 더함. 단, 매수자는 명도지연을 이유로 해약을 요구하지 않으며, 위 기한 경과시 매매쌍방의협의에 의해 수령한 계약금 및 중도금에 대해 연 12％로 지연상금을 배상함. (질의 내용) - 위 계약을 체결하기 위하여 일반적인 상거래에서는 지급하지 않아도 되는 명도비용을 지급하여야 하는 특별 조항이 있으며, - 위 계약 하에서는 건물 양도시 지연상금을 배상하지 않기 위해서는 필수적으로 발생하는 명도비용을 양도소득세 신고시 직접비용으로 필요경비에 산입하는 것인지. 【회신】 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용공증비용인지대소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의와 같이 별도의 명도비용과 지연배상금은 이에 해당하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-987,2004.06.30. 법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산임치권자에게 민사집행법 제91조 제5항 규정에 따라 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제금액(구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는 데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 취득에 소요된 실지거래가액에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 지는 사실조사하여 판단해야 함. |