1주택을 공동소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하여 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것임
전 문
[회신]
1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것이며, 고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과하는 부수토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것입니다.
1세대1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법시행령 제156조에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항 및 동법시행령 제160조의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것입니다.
위를 적용함에 있어서 소득세법시행령 제160조 제1항 산식에서 정한「6억원」은 1주택 전체에 대한 차감가액에 해당하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 일반주택 : 70㎡, 부속토지 : 550㎡ - 양도가액 : 16억원 - 양도일 : 2004.11.17, - 취득일 : 1988.1.3(상속인 4인이 법정상속분 각각 취득) ① 고가주택의 판정함에 있어서 실지양도가액을 총양도가액(16억원)으로 하는 지 또는 각 상속인의 지분별로 양도가액으로 하는지 ② 고가주택에 해당하는 1세대 1주택인 경우에도 주택정착면적의 5배에 해당하는 토지만을 주택의 부속토지로 보는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【 비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호 에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. ⑦ 법 제89조 제3호에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-426,2004.04.06. 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 정하는 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주택(고가주택은 제외)을 양도하는 경우에는 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)의 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 않는 것이며 2. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법시행령 제156조 에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-26,2005.01.04. 1. 구소득세법시행령(2002.10.1 개정전의 것) 제156조의 규정에 의한 고급주택의 판정은 그 소유 지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같다.) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 을 갖춘 고급주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법시행령 제160조 규정에 따라 계산하되, 당해 규정 제1항 산식에서 정한 「6억원」은 1주택 전체에 대한 차감가액에 해당함 2. 1주택 전체 의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1 주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임 ○ 재산세과-3729,2004.12.31. 1. 구소득세법시행령(2002.10.1 제17751호로 개정되기 전) 제156조 제2호의 규정에서 정하는「공동주택으로서 주택의 전용면적이 156제곱미터 이상」판정시 당해 면적이 공부상의 면적과 실제 면적이 다른 경우에는 실질과세에 의거 실제면적을 기준으로 전용면적을 판정하는 것(대법97누15045,1997.11.4)임 2. 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것이며, 고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과하는 부수토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것임 |