・ 사업계획승인일 현재 재건축과 관련한 기존주택이 1세대 1주택의 요건을 충족하지 아니한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것임.
전 문
・ 조합원 입주권 양도시 장기보유특별공제 및 세율적용을 위한 보유기간 계산은 기존 주택의 보유기간에 의하는 것임
[회신]
구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원 [사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정(1세대 1주택)에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에 도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나, 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 요건을 충족하지 아니하여 비과세대상에서 제외되는 것입니다.
구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도하는 경우, 당해 입주권의 장기보유특별공제는「소득세법」제95조 제2항의 규정에 의한 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것이며,「소득세법」제104조에서 규정하는 양도소득세의 세율 적용 시 보유기간 계산은 기존주택과 그 부수토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 본인은 1991. 2월 ○○시 ○○동 소재 ○○아파트 15평형 1채를 구입하여 멸실 전인 2003년까지 12년 거주하고 현재까지 보유하고 있음. - 동 아파트의 재건축사업계획승인일은 2003. 2. 8.이고 관리처분계획일은 2004.10.23.임. - 위의 아파트를 보유하던 중 2001. 3월에 사업과 관련하여 공사대물로 ○○시 ○○동 소재 아파트 2채를 받았으며, 이중 1채는 2003. 5월에, 나머지 1채는 2005. 6월에 양도하여 현재는 재건축아파트 1채만 보유하고 있음. [질의사항] 1. 위의 경우 현재 소유 중인 재건축아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는지 여부 2. 비과세에 해당하지 아니하는 경우 장기보유특별공제 및 세율적용은 어떻게 하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003.12.30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994.12.22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002.12.18. 개정) 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 기준면적 미만 고가주택이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25] 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002.12.18. 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분 의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 | 양도소득과세표준 | 세율 | 1천만원 이하 | 과세표준의 100분 의 9 | 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 | 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 | 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 양도소득과세표준 | 세율 |
| 1천만원 이하 | 과세표준의 100분 의 9 |
| 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 |
| 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 |
| 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1706, 2005.09.21. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」 (구 「주택건설촉진법」 포함)에 의한 주택재건축사업 조합의 조합원 [ 「도시 및 주거환경정비법」 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에 불구하고 이를 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(실지양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외)하는 것이나, 귀 사례의 경우 사업계획승인일(2002. 1.14.) 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 않았으며, 양도일(2005. 7.27.) 현재 다른 주택을 보유하고 있으므로 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리인 재건축아파트의 입주권을 양도한 경우로서 종전주택의 취득일(2001. 4. 6.)로부터 2년 이상인 경우 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 의 규정에 의한 기본세율(9％ 내지 36％)이 적용되는 것임. ○ 서면4팀-902, 2005.06.07. 【회신】 1. 생략 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1. 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것임. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1423, 2004.09.14. 【회신】 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도함에 있어 소득세법 제104조 에서 규정하는 양도소득세의 세율 적용 시 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것임. |