공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하고 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 1세대 3주택 범위에서 제외함
전 문
[회신]
1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법시행령 제167조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.
또한 소득세법시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 위의 주택의 범위에서 제외되는 것이나 피상속인으로부터 3주택을 상속받은 귀 질의 사례의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 아버님은 거주하시던 주택 1채와 다세대주택 4채를 소유하다가 다세대 1채를 본인에게 증여하여 주택 1채와 다세대주택 3채를 소유하시다가 사망하셔서 3형제가 각각 1/3씩 법정상속 등기하였으며, 본인은 총 5채를 소유하게 됨. o 위 소유주택 중 증여받아 거주하고 있는 주택을 사정상 매각하고자 하는 데, 1세대 3주택으로 인한 양도소득세율 60%의 중과세율이 적용되는지 여부? o 상속받고 몇 년 이내에 매각하면 예외적용이 되는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제95조 【 양도소득금액 】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003.12.30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994.12.22. 개정) 양도차익의 100분의 10 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)․군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 다. 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2003.12.30. 신설) 3. 조세특례제한법 제97조 ․제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 감면대상 장기임대주택이라 한다) (2003.12.30. 신설) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 의무무상기간이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 장기사원용 주택이라 한다) (2003.12.30. 신설) 5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2003.12.30. 신설) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003.12.30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003.12.30. 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 (2003.12.30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003.12.30.신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 제96조 【 양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【 양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【 1세대 1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997.12.31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997.12.31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12.30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1659, 2005.09.15. 【질의】 (사실관계) - 자녀 3명이 3주택을 각각의 주택에 대하여 1/3씩 보유하고 있음. - 3주택은 상속주택이 2주택(부 1주택, 모 1주택)이고 일반주택이 1주택임. - 상속주택 중 1주택은 상속 후 재건축되어 청산금을 납부하고 신축주택으로 받음. - 상속주택은 모두 상속 후 5년이 경과하였으며 상속주택 중 재건축된 주택을 양도하고자 함. (질의사항) 1. 상속 후 재건축된 주택이 소득세법 시행령 제155조 의 상속주택에 포함되는지. 2. 1세대 3주택의 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어서 공동상속주택의 주택수 계산 【회신】 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 주택을 상속받은 후 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. ○ 재정경제부 재산-274, 2005.03.18. 【질의】 (사례) A주택(아파트) : 2000.11.13. 매매 취득 → 보유 중 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| B주택(공동상속주택) : 1997. 1.10. 상속으로 2/7 소수지분 취득 → 보유 중 C주택(단독주택) : 1985. 1. 1. 매매취득 → 2003. 5.15. 양도 (질의) 위 C주택의 양도가 실가과세대상인 1세대 3주택 양도인지, 기준시가 과세대상인 1세대 2주택 양도인지 여부 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1466, 2005.08.19. 【질의】 (사실관계) - 현재 보유중인 주택 현황 1. ○○시 ○○구 소재 아파트 25평. 2003. 3월 취득 2. ○○도 ○○군 소재 2층 주택 총 59평. 1998년 취득. 현재 기준시가 4,500만원 정도 - ○○시 아파트를 양도하고 같은 ○○구에 새로운 아파트를 취득하여 이사할 예정에 있으며, 잔금일자가 양도주택의 경우 9월 30일이 되고 취득주택의 경우 9월 2일이 되어 일시적으로 1세대 3주택이 됨. (질의사항) 1. 위의 경우 양도하는 주택은 1세대 3주택에 해당하여 60％의 중과세율이 적용되는지. 2. 중과세율이 적용되는 경우 시골집을 동생에게 증여하고 동생이 증여받은 후 1년 이내에 양도할 때 적용되는 양도소득세율 및 취득가액을 기준시가로 하는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 양도하는 주택의 양도차익을 실지거래가액으로 하는 경우 계약서상의 금액으로 취득가액을 인정받을 수 있는지. 【회신】 1. 60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울․경기도․광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍․면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억 원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억 원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임. 2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제1항 제17호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며 실지거래가액이란 계약서, 영수증 등 증빙에 의하여 확인되는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것임. |