자산의 양도거래와 직접 관련 없이 그 이전의 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액 등은 양도자산의 필요경비로 공제되지 아니함
전 문
[회신]
양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.
부동산 또는 부동산에 관한 권리를 양도하면서 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이며, 당해 자산의 양도거래와 직접 관련 없이 그 이전의 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액 등은 당해 양도자산의 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 부동산중개업자 「을」과 토지매입자 「갑」은 주택 외 지정지역인 택지개발지구 내 토지를 거래함에 있어 「을」은 택지개발로 인한 수용보상금이 최소한 1억원 이상이 될 것으로 예상하여 매수인 「갑」에게 1억원에 당해 토지를 매수하도록 거래를 알선하고 당초 계약한 중개수수료 50만원과 부동산매매대금 1억원에 대하여 별도로 차액을 보상하기로 약정함. - 즉 택지개발에 따른 수용보상금이 1억원 미만일 경우 1억원의 차액을 중개인 「을」이 보상하고 1억원 이상이 나올 경우 보상받고 남은 「갑」소유의 잔여 토지를 중개수임료 대가로 「을」명의로 소유권이전 하기로 약정하였음. [질의사항] 1.「갑」이 중개인「을」에게 소유권이전해준 토지에 대하여 양도소득세 신고․납부대상인지 여부 2. 중개인에게 소유권 이전한 토지의 실지거래가액 상당액을 당해 토지의 양도소득 필요경비로 계산가능 한지 여부 3. 양도소득신고서상 실거래금액을 중개인의 중개보상금액 1억원으로 산정가능한지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다(2000.12.29.개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한)또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29.개정)(이하 생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 1～6. 생략 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 3 【지정지역 기준 등】 ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 부동산이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【필요경비】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다(1994.12.22.전면개정) 1. 취득가액(1994.12.22.전면개정) 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29.개정) 나. 생략 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액․감정가액 또는 환산가액(2002.12.18.개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29.개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29.개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도소득의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12. 29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-501, 2005. 4. 1. 【회신】실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급계약서, 세금계산서, 정규영수증, 무통장 입금증, 기타 대금지급사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실 판단할 사항임. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1324, 2004. 8.20. 【회신】부동산 또는 부동산에 관한 권리를 양도하면서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이며, 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련 없이 그 이전의 별도거래로 인해 발생하는 지출금액 등은 양도자산의 필요경비로 공제되지 아니하는 것으로서 판결문 내용 등을 살펴 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1726, 2005. 9.23. 【회신】 1. 투기지정지역 내의 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 당해 자산의 대가로 금전 이외의 물품을 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우 당해 양도자산의 양도가액은 물품의 양도당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 시가란「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조의 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 말하는 것임. 2. 법인이 토지를 취득하고 대가를 대물변제로 지급하는 경우 취득하는 자산의 취득가액은 그 취득당시의 시가로 하는 것이며, 이 경우 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인 간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되 그 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액과 「상속세 및 증여세법」을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용하는 것임. |