지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득 시기는 토지부분은 그 조합이 조합원을 대위하여 토지대금을 청산한 날이며, 건물부분은 당해 건축물의 사용검사필증 교부일임
전 문
[회신]
주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위(代位)하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것입니다.
또한, 건물부분의 취득 시기는 당해 건축물의 사용검사필증 교부일로 하는 것이며, 다만 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것입니다.
양도소득세 세율 적용은 소득세법 제104조의 규정에 의하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] ○○시 ○○구 ○○동 소재 지역 조합아파트를 아래의 경우처럼 취득, 양도하였을 경우 토지․건물의 취득시기 및 세율은 어떻게 되는지? - 지역조합 아파트 가입 2000. 3월 - 조합 토지 취득 2001.10월 (토지대금 4회 140백만원 완납) - 아파트 취득 잔금 2005. 3월 (건물대금 5회 125백만원 완납) - 아파트 입주 2005. 3월 20일 - 아파트 등기 2005. 8월 31일 - 아파트 양도 2005. 9월 30일 ※ 특정지역으로 실가신고대상 [질의 사항] 토지․아파트 취득시기 및 세율은 다음 어느 것을 적용하여야 하는지? 가. 조합아파트로서 취득시기 및 실가에 의한 양도소득금액 구분 계산하여 토지부분은 9～36%(2년 이상 보유), 건물부분은 50%(1년 미만 보유) 세율적용 나. 토지 취득일(2001.10월)부터 건물취득일(2005. 3.20.)까지 9～36%, 아파트 취득일(2005. 3.20.)부터 양도일(2005. 9.30.)까지 단기양도 50% 세율적용 다. 토지취득일(2001.10월)부터 양도일(2005. 9.30.)까지 9～36% 세율적용 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999. 12.31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제94조 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 양도소득과세표준 세 율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원＋1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 | 양도소득과세표준 | 세 율 | 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 | 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원＋1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 | 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 | 8천만원 초과 | 1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 양도소득과세표준 | 세 율 |
| 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 |
| 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원＋1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 |
| 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 |
| 8천만원 초과 | 1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일 46014-2176, 1998.11.11. 【회신】 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 지역조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 지역조합이 조합원을 대위(代位)하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일 46014-27, 1999.01.06. 【회신】 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위(代位)하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것임. 또한, 건물부분의 취득 시기는 당해 건축물의 사용검사필증 교부일로 하는 것이며, 다만 사용 검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인 일로 하는 것임. ○ 서면4팀-2002, 2004.12.08. 【회신】 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 되는 것임. ○ 재일46014-1756, 1996.07.24. 【회신】 현행 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 에 의거 자기가 건설한 건축물에 있어서 당해 건축물의 취득 시기는 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것으로 질의의 경우 조합을 결성하여 조합원들의 주택을 스스로 건설하는 조합주택은 위의 경우와 같이 자기가 건설한 주택으로 보는 것임. |