신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례

신축주택 취득자의 양도소득세 과세특례 적용시 고급주택기준은 면적기준, 가액기준을 모두 충족해야 하는 것임

[회신] 귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-1556, 2005.08.31., 서면4팀-1399, 2005.08.08.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【사실 현황】 - 미 분양된 ○○도 ○○시 소재 주거면적이 164.421㎡인 아파트를 2002. 3.25. 주택건설업체로부터 최초 분양가액 4억원에 계약을 체결하고 계약금을 납부하여 2003. 6.26.자로 소유권이전 등기를 함. - 2006. 6월에 매매가 8억원에 양도함. 【질의】 위와 같은 경우에서 2002. 3.25. 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였기에 조세특례제한법 법률 제6762호 부칙 제29조 제1항에 의거 계약을 체결하고 계약금을 납부한 때의 고급주택 기준에 해당되지 않아 5년 내에 양도할 경우 100% 양도소득세 감면의 특례규정이 적용되는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2.19.) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8.14. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) ○ 조세특례제한법 부칙 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 (2002.12.11. 법률 제6762호) ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 생략 ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ (구) 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 (2002.10.01. 소득세법시행령 대통령령 제17751호로 개정되기전 규정) 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998.12.31. 개정) 1. 생략 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9.18. 개정) 3. 생략 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1556 (2005.08.31.) 【회신】 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002. 12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임. 여기서 고가(고급)주택은 「조세특례제한법」 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것으로서, 귀 질의의 경우 고급주택기준은 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상), 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1399 (2005.08.08.) 【회신】 조세특례제한법 제99조 3 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 감면대상 주택에서 제외되는 고가주택이란 동법부칙(2002.12.11.법률제6762호) 제29조 제1항에 따라 면적기준(주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 「소득세법 시행령」 제156조 의 고급주택 기준)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과)을 모두 충족하는 경우를 말하는 것입니다. 따라서 2002.12.20.일에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축 공동주택의 경우에는 비록 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하였다 하더라도 전용면적이 149제곱미터 미만인 경우에는 면적기준 미충족으로 고가주택에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-908, 2005.06.10. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 감면대상 주택에서 제외되는 고급주택여부는 동법부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의거 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준에 따라 판단하며, 귀질의 공동주택의 경우 전용면적이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하면 양도소득세 감면을 받을 수 없는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-589, 2005. 4. 9.; 서일46014- 10369, 2002. 3.20.)을 참고하기 바람. (참고: 서면4팀-589, 2005. 4. 9.) 2002.12.31. 이전에 사용승인 또는 사용검사를 받은 자기가 건설한 신축주택을 2003. 1. 1. 이후 양도하는 경우로서 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 규정을 적용함에 있어 감면대상에서 제외되는 고가주택이란 동법 부칙(2002. 12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 따라 면적기준(사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 「소득세법 시행령」 제156조 의 고급주택 기준)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과)을 모두 충족하는 경우를 말하는 것임. |