전 문
[회신]
소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(��토지 등 투기지역��이라 함)에 소재한 주택 등을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득․양도가액은 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다.
위의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오․허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
그리고 소득세법시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부․매매계약서․영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수도 있는 것임을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 주택투기지역내의 주택을 1991년 취득하여 2004년 양도함. - 양도 시 계약서 있음. - 취득 시 실질계약서 없음(불분명) - 취득 시 검인계약서 있으나 아래와 같이 금액상 차이가 있음. 검인계약서 내용 : 총 매매가액 : 1억원 계 약 금 : 1천만원 중 도 금 : 5천만원 잔 금 : 5천만원 ================= 계 : 1억 1천만원 【질 의】 ① 양도 시 계약서는 있으나 취득 시 실질계약서는 없고, 취득 시 검인계약서(다운계약서)가 있으나 검인계약서의 내용에 위와 같이 하자가 있는 경우에 취득가액을 어떻게 신고해야 하는지? ② 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것(서면4팀-864, 2005 .6. 1.)이라는 답변이 있으나 위와 같이 검인계약서의 내용이 일치하지 않는 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정할 수 있는지? ③ (취득가액을 검인계약서로 과세하는 경우) 정상적인 경우는 검인계약서가 사실이 아니라는 것을 납세자가 입증하여야 하는데 위와 같이 하자있는 검인계약서의 입증책임은 누구에게 있는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) ④ ~ ⑥ 생략 ⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.18. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-864, 2005.06.01. 【질의】 (현황) - ○○시 ○○읍에 소재한 아파트를 2003.10월에 취득하여 지금까지 거주하여 왔으나, 매각을 하고 ○○으로 이사를 계획하고 있음. - 그 사유는 자녀가 ○○소재 ○○대학교에 금년에 입학하여 월세방을 얻어서 학교를 다니고 있는데 본인에게는 여러모로 과중한 생활비가 문제가 되어 이사를 생각하고 있음. (질의) ① 법에는 1년 이상 거주하고 자녀의 취학을 사유로 거주지를 이전하는 경우 양도 소득세가 비과세되는 것으로 되어 있지만, 공인중개사나 주변사람들은 수도권 내에서 이사하는 것이나, 취학의 요건이라도 특수한 경우를 제외하고는 인정받기가 힘들다고 말하는데 국세청 내부적으로 세부조건이 별도로 있는 것인지, 본인의 경우 비과세혜택을 받을 수 있는 지, 받을 수 있다면 신고상의 절차 등을 회신바람. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ② 만약에 비과세 혜택을 받지 못할 경우에 2003년 구입당시 검인계약서상에 본인의 불찰로 실제구입가격보다 낮은 금액으로 써주는 바람에 현재의 매매차익이 미미함에도 양도차액이 많은 것으로 나타나는데, 그 당시 거래되는 객관적인 거래금액이 어느 정도 인정받을 수 있는지. 【회신】 1. 생략 2. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(토지 등 투기지역이라 함)에 소재한 주택 등을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득․양도가액은 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 3. 위 2.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-544, 2005. 4.11. 【질의】 (사실관계) - 양도물건 : ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 임야(주택외투기지역임) - 양도가액 : 35,000,000원(2005. 3.16. 양도) - 취득가액 : ․ 실제 취득가액 : 30,000,000원(1990. 3.17. 취득하였으며, 매매계약서는 없음) ․ 취득 시 검인계약서상 매매가액 : 13,335,200원 ․ 취득 시 기준시가 : 17,852,400원 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질 의) 1. 위의 경우 취득 시 실제 매매계약서가 없으나 양도소득의 필요경비계산 방법은? 2. 증빙은 없지만 필요경비는 양도차익의 1%를 공제할 수 있는지? 【회신】 1. 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며, 2. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임. 3. 그리고 취득가액이 확인되지 않는 경우 소득세법시행령 제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 동법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가(토지의 경우 개별공시지가)의 3%를 공제하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1961, 2004.12.01. 【질의】 갑이 ○○시에 소재하는 토지를 양도하고 허위계약서(다운계약서)상의 금액으로 양도소득세 신고를 한 경우 매수자인 을이 추후 당해 토지를 매매하고 실가로 양도소득세 신고를 할 때 취득가액을 실지거래가액인 원본계약서 금액대로 인정받을 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의 경우 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(토지 등 투기지역이라 함)에 소재한 토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득․양도가액은 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 국심2004서3092, 2004.12.06. 【사실관계 및 판단】 (1) 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 1,350,000천원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (2) 처분청이 종전아파트에 대한 검인계약서상의 매매대금 400,000천원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 동 금액은 실지 취득가액이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (3) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이다(○○○○, 1993. 4. 9. 같은 뜻). (4) 청구인은 검인계약서의 취득가액 400,000천원이 당시의 기준시가 574 ,000천원보다 적으며 검인계약서 제2조의 잔대금 중 은행융자 130,000천원과 전세보증금 250,000천원을 매매대금에서 공제한다고 규정되어 있다고 주장만 할 뿐 검인계약서의 매매가액 400,000천원이 종전아파트의 실지 취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지 매매계약서 및 매매대금 지급 영수증 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 동 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다. (5) 따라서, 처분청이 종전아파트에 대한 검인계약서에 의하여 실지 취득가액이 확인되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심2002서3344, 2003. 2.12. 같은 뜻임). |